¿Cuál es la vida útil de un Edificio al realizar una Tasación o Valoración?

 

Artículo de: Peritos Hispania , peritos incluidos en el Buscador Profesional Thesauro

Cuando estamos realizando Tasaciones y Valoraciones, y precisamos estimar datos a futuro, debemos de indicar en el Informe de Tasación ,cuál es la antigüedad del inmueble que estamos tasando y valorando .

Se debe establecer una cuantía de depreciación en el informe de Tasación , basándose en el coste de reposición actual neto , de tal manera, que para ello, el tasador, se tendrá en cuenta, el año de construcción que aparece dispuesta en la ficha de Catastro .

El Tasador, para realizar la Tasación , deberá tener en consideración las siguientes  materias y cualquier otro elemento relativo a la evaluación de la vida económica útil futura de los edificios a tasar y valorar  :

a) Antigüedad o grado de desgaste físico : Se trata de reflejar en el Informe de Tasación y Valoración ,  la obsolescencia económica o degeneración del paso del tiempo y del uso pasado , y cuantía probable de costes en usos futuros, y responsabilidad en el mantenimiento comparada con un edificio de nueva construcción.

b) Idoneidad para el uso actual : Se trata de reflejar en el Informe de Tasación y Valoración , la obsolescencia funcional, es decir , las posibilidades que tiene el edificio en la continuación de su uso , o el uso para otras finalidades. Poniendo un ejemplo para aplicar en la Tasación y Valoración que se va a realizar , sería de aplicación para un Edificio construido o adaptado a usos especializados, incluyendo procesos industriales concretos, que pueden tener una vida útil aparentemente más larga que la que se ha previsto a futuro en las operaciones que se está llevando a cabo en la actualidad .

c) Decisión estratégica : Se trata de reflejar en el Informe de Tasación y Valoración , la obsolescencia estratégica , que puede convertirse en obsoleta en cualquier momento al llevarse a cabo una operación específica y con ello también los edificios en los que se desarrollan. En la Tasación y Valoración , puede afectar a la totalidad del complejo o conjunto de edificios , incluso cuando el edificio tuviera valor para empresa .

d) Uso Actual y tecnología adoptada : Se trata de reflejar en el Informe de Tasación y Valoración la obsolescencia ambiental , de tal manera que ha de ser revisado en el contexto de practica empresarial y futuro (aquella a la que nos podamos anticipar) .

Hay determinados casos en los que se quiere realizar Tasaciones y Valoraciones con valor a futuro , en los que resulta complejo determinar la vida útil de un edificio o grupo de edificios y los tasadores deben de recurrir a los datos publicados en Catastro , determinar composición constructiva y estimar con estos datos , qué vida le quedará en los años restantes , teniendo en cuenta , que existen materiales estructurales que no superan de vida útil más de los 100 años como es el caso del hormigón .

Cuando se realiza la Tasación y Valoración de un Inmueble que está sujeto a arrendamiento , el tasador , tendrá que tener en consideración , la duración del contrato de arrendamiento y las opciones para finalizar el contrato o extenderlo más tiempo , así como la fecha de revisión .

Tasas Judiciales, Vetos, Cláusulas Suelo y una pregunta que les quiero hacer.

Fuente: PERITOS HISPANIA , peritos judiciales incluidos en el Buscador de Peritos Thesauro 

Una de las cuestiones políticas en materia de Justicia sobre las que existe un mayor consenso es la necesidad de exonerar a las PYMES (pequeñas y medianas empresas) y entidades sin ánimo de lucro de las infames tasas judiciales. 

Desde Brigada Tuitera llevamos años movilizando al sector jurídico y a la ciudadanía, para lograr que los partidos políticos de la oposición al Gobierno presentaran en el Congreso de los Diputados un Proyecto de Ley tendente a lograr dicha exoneración.

No les quiero aburrir, pero si quieren conocer más sobre esta lucha, las acciones realizadas por Brigada Tuitera  y sus progresivos, pero constantes pasos, hasta lograr que dicha Proposición de Ley se presentara en el Congreso, pueden visitar el blog de La Brigada Tuitera, que con sus limitados medios viene a recoger y a documentar todo ese largo viaje.

Tanto el Partido Socialista, como Ciudadanos y Podemos, incorporaron en sus programas electorales el compromiso de derogar las tasas para PYMES y ONGs, existiendo consenso entre todas ellas, para sacar una Ley en el Congreso que lo hiciera realidad. En teoría y dado que las tres fuerzas políticas juntas suman mayoría absoluta, no debería haber habido problemas para ello.

La Proposición de Ley se llegó a presentar por el Grupo Socialista en el Congreso. En realidad creo recordar que Ciudadanos presentó también una propuesta unos días antes, pero no he encontrado referencias en la prensa en relación a ello. Es lo de menos, podrían haber sido cualquiera de los grupos de la oposición, pues como les digo, hay consenso en ello y hasta en la micro legislatura anteriorel Proyecto de Ley fue aprobado a tramitación con los votos a favor del Partido Popular.

¿Por qué no se ha aprobado ni se están tramitando estas Proposiciones de Ley? Por la sencilla razón de que el Gobierno ha echado mano del artículo 134.6 de la Constitución Española, por el cual “toda proposición o enmienda que suponga aumento de los créditos o disminución de los ingresos presupuestarios requerirá la conformidad del Gobierno para su tramitación”.

En definitiva, que la Constitución concede al Gobierno la capacidad de vetar u oponerse a la tramitación parlamentaria de Proposiciones de Ley que afecten a los ingresos o gastos presupuestarios, como sucede con esta iniciativa de derogación de las tasas judiciales.

Voy a dejar al margen el debate sobre la conveniencia o no de este singular derecho de veto, que en la práctica supone un bloqueo del poder legislativo por parte del ejecutivo, por lo que, en principio, parece que, al menos, desde el punto de vista político, solo procedería hacer un uso del mismo muy excepcional. Poder legislativo, no olviden, formado por las Cortes Generales, que según el artículo 66  de nuestra Constitución “representan al pueblo español y están formadas por el Congreso de los Diputados y el Senado”, por lo que es bastante obvio a quién está vetando realmente el Gobierno.

Lo cierto es que parece que la posibilidad de veto existe y que nuestro actual Gobierno lo está aplicando sin piedad. Nada podemos hacer frente a ello desde el punto de vista jurídico. Ajo y agua, que se suele decir. Los ciudadanos quedamos vetados y nuestros representantes, los partidos de la oposición, neutralizados. De nada han servido las quejas y lamentos de los Diputados, cuyas propuestas legislativas en materia de Justicia no se pueden tramitar. Solo podemos tomar nota de la forma de proceder del Gobierno para, en las próximas elecciones, actuar nosotros en consecuencia.

Ahora bien, recordarán ustedes que hace unas semanas el Gobierno aprobó un Real Decreto Ley en materia de Justicia para, supuestamente, proteger a los consumidores, habilitando un procedimiento extrajudicial de reclamación a los bancos por el tema de las cláusulas suelo. En realidad, se trata más bien de todo lo contrario. Es una normativa pensada para que los Bancos, si quieren, puedan dar una solución extrajudicial, total o parcial, al asunto, y si no quieren, minorar sus posibilidades de que sufranuna condenaen costas si finalmente son demandados judicialmente. (Si quieren más información Verónica del Carpio lo explica muy bien en esteartículo)

Pues resulta que esos Diputados, del PSOE y Ciudadanos, cuyas Propuestas de Leyes en materia de Justicia el Gobierno veta sin compasión alguna, han corrido raudos y veloces a pactar con el Gobierno el texto del Decreto Ley, para posteriormente convalidar el mismo en el Congreso de los Diputados.

Es decir, que el Gobierno les veta sus propuestas de leyes, nuestras leyes en realidad, dado que son nuestros representantes y estos corren a firmar leyes con el mismo Gobierno que les veta, sin que hayan negociado ni canjeado dicho voto a favor de esa ley por absolutamente ninguna otra. Cosa, que en su caso, y en el hipotético supuesto de que estuviéramos por la labor dar el sí quiero, yo creo que cuando menos, habríamos exigido cualquiera.

Y llegados a este punto, tras darle muchas vueltas a la razón de que esto esté pasando y queriendo pensar en positivo, pues no creo que hayan votado a favor para beneficiar a los bancos, ni por aliarse con el Gobierno o muchos menos, por traicionar a sus votantes y representados, la pregunta que me hago y en relación a la que me gustaría conocer su opinión es:

¿No habremos votado a idiotas?

¿Como tasar una finca?

Fuente: Gabinete Pericial GP-GRUP

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En este artículo vamos a explicar brevemente como tasar / valorar una finca, con la finalidad de obtener un valor de mercado a título informativo.

Como metologia de trabajo, podriamos adoptar la siguiente:

-Inspección visual de la finca.

-Realizar un reportaje fotográfico de la finca.

-Levantamiento de un croquis in situ para obtener la superficie comprobada.

-Revisar y reflejar características constructivas, tipo de acabados, instalaciones, etc.

-Estudio de mercado de fincas a la venta de similares características en la zona.

Toma de datos:

-Como ya hemos comentado, reportaje fotográfico.

-Localización de la ficha catastral del inmueble.

-Revisión de la documentación registral aportada (escrituras / nota simples)

-Realización de un estudio de mercado mediante observación de fincas a la venta en los alrededores.

-Estudio de mercado mediante bases de datos y publicaciones del sector inmobiliario.

-Estudio de mercado mediante bases de datos internas.

Como criterios de valoración, existen muchos y varian en función de la finalidad y tipo de bien, pero como norma general, para casas, locales, plazas de aparcamiento, etc.podriamos aplicar lo siguientes:

VALOR DE MERCADO

La finalidad del presente informe de tasación ha sido la determinación del Valor de Mercado de la propiedad motivo de estudio. El valor de mercado se define como el importe de la transacción a la fecha de la valoración, entre un comprador y un vendedor genéricos e independientes entre sí, que desean llevarla a término después de un adecuado plazo de exposición del activo al mercado; actuando ambos con un razonable conocimiento de todos los hechos relevantes que afectan al activo y al mercado, y sin presión alguna, ya sea externa o derivada de circunstancias particulares.  Aplicando Principio de Prudencia, y homogeneizando en relación a la situación de mercado actual.

VALOR DE TASACIÓN

Es el valor que la O.M.ECO/805/2003 establece como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar.

MÉTODO DE COMPARACIÓN

Estudio de mercado siguiendo el método de comparación de propiedades similares a la finca objeto analizando la oferta existente para llegar a conclusiones sobre el valor que tendría el activo en una transacción de la zona, según la definición de Valor de Mercado y aplicando las premisas de valor correspondientes. Aplicando Principio de Prudencia, y homogeneizando en relación a la situación de mercado actual.

EL VALOR CADASTRAL Y SU INCIDENCIA SOBRE EL IBI.

FUENTE: CLICKTECNIC – GIRONA 

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“El Catastro es un inventario de la totalidad de los bienes inmuebles de un país o región de éste, permanente y metódicamente actualizado mediante cartografiado de los límites de las parcelas y de los datos asociados a ésta en todos sus ámbitos.”

De ahí podemos establecer algunos elementos esenciales:

  • Es un inventario o registro público; al servicio no sólo de las distintas Administraciones sino del ciudadano y de la sociedad en general. Permite la consulta y certificación de los datos.
  • Global, de todos los bienes inmuebles de un determinado ámbito territorial.
  • Actualizado. El Catastro tiene como objeto material el bien inmueble, la realidad física.
  • Contiene información relativa a esos bienes inmuebles: datos gráficos (cartografía parcelaria y croquis catastral) y alfanuméricos (físicos, económicos y jurídicos).

Soporte de múltiples aplicaciones fiscales y económicas. Es un sistema de información del territorio rápido, fácil y eficaz.

La formación y mantenimiento del Catastro, así como la difusión de la información catastral, es de competencia exclusiva del Estado. Estas funciones, que comprenden, entre otras, la valoración, la inspección y la elaboración y gestión de la cartografía catastral, se ejercerán por la Dirección General del Catastro, directamente o a través de las distintas fórmulas de colaboración que se establezcan con las diferentes Administraciones, entidades y corporaciones públicas, salvo la coordinación de valores y la de aprobación de las ponencias de valores que deben ser ejercidas en todo caso por la Dirección General del Catastro.

Los bienes inmuebles tienen asociado un identificador único y obligatorio en el catastro, denominado “referencia catastral”.

El valor catastral se calcula en función de una serie de parámetros o características del inmueble, como la superficie, uso o destino y tipología constructiva, entre otros. El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) grava el valor de los bienes inmuebles y el valor catastral es su base imponible.

Importante: “Esté pendiente del nuevo valor catastral, porque con esta referencia se calculan las próximas facturas de la contribución urbana o las plusvalías municipales”.

Muchos somos los que nos preguntamos:  ¿cuánto valen realmente nuestras viviendas? ¿Lo que determina el Catastro? ¿El importe que le asigna su Comunidad Autónoma? ¿O el precio que uno quiera venderlas? Aunque cada una de estas preguntas tenga una respuesta diferente, ninguna tiene por qué ser errónea. Lo que se debe saber es cómo se determina ese valor y, sobre todo, cuáles son las consecuencias a la hora de utilizarlo ante la hacienda pública para así evitar problemas posteriores.

Millones de contribuyentes están recibiendo notificaciones colectivas elaboradas por el Catastro, por las que se les informa sobre el nuevo valor que tienen sus inmuebles (viviendas, garajes, etc.) y su repercusión en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Datos a tener en cuenta:

1.- La revisión se produce cada diez años.
Las valoraciones colectivas son los cálculos que realizan los técnicos del Catastro para determinar cuánto valen los inmuebles. Esta labor se realiza, como mínimo, una vez transcurridos diez años desde la última valoración, pero siempre que así lo solicite su ayuntamiento.

Al recibir la notificación del Catastro, los propietarios pueden interponer una reclamación económico-administrativa, si consideran que esos cálculos no se ajustan a la realidad.

2.- La revisión tiene caracter general.

Lo primero que hay que tener en cuenta es que estas valoraciones «no se realizan de forma individualizada en cada inmueble, sino con criterios generales», por lo tanto susceptibles a errores por no tener encuenta la singularidad del inmueble (estado de la finca, reformas efectudas en ella, año de construcción, recolocación en el mercado,  etc)

Y un punto a tener encuenta es que <el valor catastral de un inmueble «ha estado históricamente por debajo del de mercado y, legalmente, no puede superarlo>.
2.- Todos los datos correctos
Los expertos indican que existen ciertas circunstancias ante las que se debe estar atento. Por ejemplo,«hay que fijarse en que la calificación del suelo no haya sufrido ningún cambio de uso o recalificació.

Si, por ejemplo, detecta un error en la superficie de alguno de sus inmuebles, al aparecer como superior a la real, debe reclamar. En este caso, «necesitará un levantamiento topográfico en el que se han de utilizar las mismas referencias que tiene el Catastro».

Incluso en el caso de que el nuevo valor catastral sea superior al de mercado, deberá demostrar ese error mediante una tasación realizada por un perito profesional. Porque si la última revisión catastral se realizó hace muchos años, «es normal que ahora suba el importe del impuesto, porque se ha actualizado ese valor del inmueble». Aunque el valor catastral deba encontrarse por debajo del de mercado, «en una situación económica como la actual, con muchas zonas afectadas por la crisis inmobiliaria, pueden surgir casos atípicos».

3.- Revisión de los documentos y criterios en base se realiza la nueva valoración.
Se debe revisar detenidamente los documentos que reciba si durante los últimos años ha realizado alguna reforma en su casa. «El Catastro debe haber recogido esta circunstancia». Porque, si no lo hace, «le pueden sancionar y el Ayuntamiento podrá reclamar el diferencial de pago de los últimos cuatro importes del IBI».

4.- Impacto en el IBI, plusvalías y rentas
Hay que saber a qué impuestos afecta el valor que le comunique el Catastro, así como cuál es el que se utiliza para otros tributos. La valoración catastral sirve para calcular la base imponible del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

En el caso de que el nuevo valor sea superior al anterior, el cambio en la base imponible del IBI no se realiza de un año para otro, para evitar el impacto fiscal que pudiera tener esa medida. De hecho, se puede ir aumentando esa base un 0,1 sobre el valor, por cada año que transcurra, hasta dentro de una década.

RECOMENDACIÓN:

¿El valor catastral de tu piso se ha revisado y no estás de acuerdo? Tienes un mes para recurrir. Te explicamos cómo hacerlo o bien te lo gestionamos.

¿Qué hay de cierto sobre la recuperación del sector inmobiliario?

ARTÍCULO DE : FOTOCASA

 

recuperacion sector inmobiliario

Partidos políticos, instituciones y expertos hablan de una ligera recuperación -al menos estabilización- del sector inmobiliario en España pero, ¿qué hay de cierto en esto? ¿Hay motivos reales para la alegría? fotocasa analiza cada uno de los aspectos que influyen directamente en esta posible mejora…

 

Los precios de venta están frenando su caída

Desde que los precios alcanzasen su cifra más alta, en el primer trimestre de 2007, no han parado de bajar. De hecho, el precio medio de la vivienda de venta de segunda mano acumula ya una caída del 43,9% desde picos. Sin embargo, pese al descenso del 3,3% registrado en este segundo trimestre de 2014, en el último año el precio de la vivienda de segunda mano ha registrado las menores caídas trimestrales: un 0,0% en el tercer trimestre de 2013, un 1,8% en el cuarto trimestre de 2013 y un 1,1% en elprimer trimestre de 2014, según datos de fotocasa.

Si hace un año los precios bajaban un 12% interanual, hoy lo hacen al 6% y, en junio, ninguna comunidad autónoma registró descensos interanuales de dos dígitos. De hecho, la del mes pasado es la tercera menor caída interanual desde octubre de 2011 (6,4%), tras los datos de abril (5,5%) y mayo (5,3%) de este año. Es más, en algunas zonas de grandes urbes como Barcelona y Madrid ya se están experimentando subidas interanuales.

Esta desaceleración se explica, en parte, por la resistencia de los propietarios a bajar más el precio de sus viviendas ante la confianza de que “lo peor ha pasado” y porque algunos datos vaticinan que la recuperación económica está cerca. “Esto no significa que el ajuste haya acabado. Los precios seguirán bajando, pero cada vez menos”, explica la responsable de Estudios de fotocasa, Beatriz Toribio.

En cuanto a la vivienda nueva, los precios también están frenando su ajuste y este primer semestre han experimentado una caída del 1,8% frente al trimestre pasado, según la Sociedad de Tasación, que afirma que los precios de obra nueva han caído un 40% desde máximos.

Con estos datos, muchos expertos aseguran el fin de la caída de los precios para 2014 y la estabilización en 2015; mientras que, para 2016, algunos hablan ya de ligeras subidas.

compraventa de vivienda

El precio del alquiler muestra ya ligeras subidas en las grandes urbes

En cuanto al alquiler, el precio medio está experimentando continuas subidas y bajadas: en abril registró creció un 0,4% respecto a marzo, aunque luego en mayo cayó un 0,2% en relación al mes anterior.

Así, aunque en tasa interanual, en mayo, el precio descendió un 3,2%, en variación trimestral (de febrero a mayo) el precio del alquiler se mantiene estable. De hecho, en mayo, 4 de las 17 Comunidades Autónomas, registraron incrementos en el precio del alquiler.

Estas constantes variaciones del precio del alquiler no hacen sino dar cuenta de la estabilización a la que tiende este mercado, que seguirá abaratándose pero a un ritmo muy inferior. El motivo de esta mayor recuperación del alquiler frente a la venta es el cambio de tendencia que ha experimentado en los últimos años.

Según el estudio “Los españoles y su relación con la vivienda 2013”, realizado por fotocasa, un 19,3% de la población vive en régimen de alquiler, lo que supone un incremento del 4% respecto a 2011. Además, el 76% de los encuestados cree que esta fórmula se está consolidando como una firme opción frente a la compra y un 45% cree que ahora sale más a cuenta arrendar una vivienda que comprarla.

 

2014 registra un crecimiento en la concesión de hipotecas

En 2013 se concedieron un 28% menos de hipotecas que el año anterior, sin embargo, las estadísticas indican una ligera mejora, aunque insuficiente para hablar de recuperación.

Según el INE, el número de hipotecas constituidas bajó en abril un 13,4% interanual, tras el repunte del 2% en marzo. Sin embargo, en tasa mensual, en abril lospréstamos hipotecarios retrocedieron un 7,8%, en lo que fue su menor descenso en este mes desde 2011.

Para el Consejo General del Notariado, sin embargo, la concesión de hipotecas registra una tendencia positiva desde enero de 2014. En marzo, de hecho, crecieron un 46% interanual.

Sea como sea, parece que el crédito vuelve a fluir en España aunque a un ritmo muy lento e insuficiente. Pese a ello, en la última Asamblea General de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), ya se habló de una progresiva reactivación de la demanda de vivienda en los próximos trimestres debido a la mejora de las condiciones de acceso a la vivienda, un escenario económico de recuperación y un mercado laboral más estable.

“Desde finales de 2013 las hipotecas han vuelto a los escaparates de los bancos y a sus campañas publicitarias, algo que no se ha visto en los últimos cuatro años. Es uncambio positivo que ya empiezan a registrar las estadísticas, pero hay que ser cautos porque el crédito aún es limitado y muchos los ciudadanos no pueden acceder a él”, explica Beatriz Toribio.

precio del alquiler

Aumenta el número de compraventas

En cuanto a la compraventa de viviendas, el crecimiento es evidente. Así, según el Consejo General del Notariado, en abril se registraron 30.048 compraventas, lo que supone un incremento interanual del 11,1%. La principal causa es el fin de la deducción por compra de vivienda, pero también la ligera estabilización de las ventas mensuales.

El INE, por su parte, aseguraba un aumento en ese mismo mes del 5,3% interanual, hasta las 24.968 operaciones. Un crecimiento que se sumaba al 22,8% de marzo y que puso fin a 10 meses seguidos de caídas interanuales. En datos mensuales, la compraventa de viviendas cayó un 7,7% en abril, su menor descenso en este mes desde 2010.

Estas cifras ponen de relieve que “los precios han frenado su caída, el crédito parece que vuelve a fluir y las transacciones aumentan ligeramente. Son señales de que algo se mueve en el mercado y de los primeros síntomas de estabilización”, afirma Toribio.

 

La leve mejora de la situación económica y laboral

El Banco de España (BE) afirma que la economía española registrará un crecimiento del 2% interanual a finales de 2015, aunque llegar a los niveles de bienestar pre-crisis supondrá años. Para el organismo, la economía se encuentra en la línea de la recuperación debido a una ligera mejora del mercado laboral y al avance del PIB que apunta, a finales de año, al 1,2%.

Además, el BE asegura que las medidas anunciadas, el pasado junio, por el BCE fortalecen las perspectivas de crecimiento de la economía española y facilitan el proceso de ajuste.

 

recuperacion sector inmobiliario

Optimismo contenido

Todos estos datos llevan a sacar una serie de conclusiones…

“En lo que llevamos de año hemos visto cómo los precios han frenado su caída, el crédito parece que vuelve a fluir algo más que en 2013 y las transacciones han aumentado ligeramente en el primer trimestre. Son señales positivas que apuntan a que el mercado inmobiliario podría encaminarse hacia la estabilización”, apunta Beatriz Toribio.

“Sin embargo, no hay nada confirmado”, continúa. “Debemos ser prudentes porque venimos de mínimos históricos a todos los niveles (compraventas, hipotecas…), ya que 2013 fue muy malo para el sector. Cualquier comparación con el ejercicio anterior casi siempre dará tasas positivas. Sin duda es un paso, pero insuficiente para afirmar que se ha tocado fondo”, afirma.

Toribio asegura que “habrá que esperar a que avance el año para tener una radiografía más clara de hacia dónde va el sector. Todo apunta a que lo peor ha pasado y que el mercado inmobiliario tiende a la estabilización, pero hasta ahora quien ha protagonizado la poca actividad que se ve en el sector son los inversores, turistas extranjeros y particulares españoles con liquidez que buscan rentabilidad ante la ausencia de productos bancarios atractivos”.

“Para que hablar de recuperación se necesita que los españoles vuelvan a comprar casas y, para ello, es fundamental que mejore el mercado laboral y la financiación, todavía limitada”, asegura la portavoz de fotocasa.

 

PERITOS TASADORES INMOBILIARIOS, APIS, VALORADORES DE ACTIVOS ENCUENTRELOS EN www.thesauro.com 

El precio de la vivienda en España dejará de caer a finales 2014, según Tinsa

Madrid, EFE

El precio de la vivienda en España dejará de caer a finales de este año y en 2015 se estará a las puertas de una nueva fase de reactivación del sector que pondrá fin a un ciclo negativo, según el informe de Tinsa sobre el “Mercado residencial y la costa española”.

En rueda de prensa, el director general comercial de Tinsa, Iñigo Valenzuela, ha eludido concretar si en 2015 habrá una subida de precios generalizada, puesto que, según ha dicho, no le corresponde a una empresa de tasación inmobiliaria como la suya.

Según Valenzuela, aunque no se pueden aventurar provisiones ya hay datos “positivos” que apuntan a que, al cierre de 2014, se producirá una caída interanual “cero” en el precio de la vivienda.

Así, ha destacado que en mayo la caída interanual fue del 4 % y que los datos que tienen para junio es que la bajada sea mayor.

El descenso medio acumulado de precios es del 40 %, aunque en la costa mediterránea ha llegado al 50 %, mientras que las grandes ciudades y sus áreas metropolitanas se ha situado en el 45 y el 43 % respectivamente y en las islas el 29 %.

Este año se cerrará con un crecimiento de las compraventas de entre el 15 y el 25 % respecto a 2013, en que hubo 300.000, un 68,5 % menos que el máximo registrado en 2006 (de 955.000 operaciones).

La demanda de nueva vivienda para 2014 y 2015 es de unas 100.000 unidades de media, siempre y cuando se estabilice el mercado laboral, según Valenzuela.

Entretanto, ha recordado que el stock de viviendas que llevan sin venderse desde 2001 es de 400.000 y que se espera que cada año se adquieran unas 100.000.

Para 2017 podría estar finiquitado dicho stock y debería venir acompañado de una promoción de vivienda nueva que debería iniciarse en 2015, ha indicado.

Tinsa estima que el número de visados de obra nueva tenderá al alza, especialmente en zonas consolidadas.

En 2006 se alcanzó el punto “álgido” de construcción de nueva vivienda, con 800.000 unidades, frente a las 34.000 de 2013.

El nivel máximo de viviendas terminadas fue en 2007 (640.000), en 2013 hubo 64.000, para 2014 se prevén unas 50.000 y unas 40.000 en 2015.

Por lo que respecta a la costa, Tinsa afirma que ha mejorado el ritmo de comercialización gracias a la política de descuentos de las entidades financieras y a la caída del 50 % de los precios.

Valenzuela ha puesto como ejemplo el que en la provincia de Alicante el nivel de visados de obra nueva aumenta cada trimestre desde 2013, ejercicio en el que se iniciaron un 57 % más que en 2012.

En Baleares la actividad se centra en el segmento de lujo para extranjeros, en Canarias no hay indicios de repunte, en la Costa Brava la demanda sigue débil y en la Costa Dorada los clientes son mayoritariamente nacionales que buscan precios bajos para alquilar.

Por municipios, los que han tenido una mejor evolución de precios en el primer trimestre de 2014 frente al del mismo período de 2013 han sido Marbella (Málaga) del 4,8 %, Sant Feliú de Guixols (Girona) del 2,5 %, Las Palmas de Gran Canaria del 1,5 %, Manilva (Málaga) del 1,3 % y Jávea (Alicante) del -0,2 %.

En el lado contrario se han situado Ayamonte (Huelva) del -54,6 %, Pujol (Valencia) del -56,9 %, Mataró (Barcelona) del -57,2 %, Pineda de Mar (Barcelona) del -59,2 % y Casares (Málaga) del -59,7%.

Los municipios más caros siguen siendo Sitges (Barcelona), con un precio máximo por metro cuadrado de 2.525 euros, y Calviá (Mallorca), con 2.307; mientras que los más baratos son Pujol (Valencia), con 834, y Puerto Lumbreras (Murcia), con 765.

 

TASADORES INMOBILIARIOS 

Sociedad de Tasación cree que el ajuste de los precios de la vivienda podría tocar fondo en 2015

El director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, ha asegurado este martes que “los ciclos existen” y que siguiendo la tendencia del mercado inmobiliario, éste podría tocar fondo en términos de precios en 2015. “Es importantísimo tocar suelo, porque en el momento en el que empiece a cambiar la curva, las transacciones empezarán a dispararse”, ha añadido.

 

MADRID, 27 (EUROPA PRESS)

Durante su participación en la Conferencia Inmobiliaria Madrid 2014, en el marco del Salón Inmobiliario Internacional de Madrid (SIMA), Fernández-Aceytuno ha indicado, con todo, que la variable que marcará si las hipotecas repuntan o no será la compra de títulos hipotecarios y de cédulas por parte de los inversores.

En este sentido, el director general de Sociedad de Tasación ha lamentado que la entrada de inversores extranjeros en el mercado inmobiliario español esté siendo meramente “especulativa”. “No me gusta un mercado manejado por cowboys, que compran barato para salir en cuanto puedan. Eso no es apostar por el país”, ha dicho para añadir que, “eso es darle el pez a los promotores, pero no la caña de pescar”.

En su opinión, “hay que diseñar una hoja de ruta sobre qué queremos ser de mayores (en el sector inmobiliario) e invitar a los inversores a participar en él, pero no dependamos de ellos”. Para ello, ha insistido en la necesidad de que los inversores compren títulos y cédulas, para que el “agua” fluya a través de la banca hasta los promotores.

En este sentido, Fernández-Aceytuno ha asegurado que, pensando en un horizonte de 10,15 o 20 años, “se abren posibilidades en el mercado inmobiliario”, pero ha avisado también en este punto de que es necesario concretar el ‘stock’ de viviendas existente, porque lo necesario, a su juicio, no es saber cuántas viviendas vacías hay en España, sino dónde se encuentran, ya que lo relevante es saber en un mercado local cuantas están compitiendo entre sí.

 

PERITOS TASADORES INMOBILIARIOS Y APIS EN THESAURO en http://www.thesauro.com

Adicae cree que es “urgente” reformar la legislación hipotecaria

/imag/efe/2014/05/19/20140519-6273940w.jpgFuente: eleconomista.es

 

Madrid, 19 may (EFE).- La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) ha defendido hoy que es “urgente” reabrir el debate hipotecario, reformar la legislación e implementar un procedimiento concursal específico para consumidores.

En un comunicado, la Asociación ha señalado que los datos publicados hoy por el Banco de España relativos a las familias que han pedido su casa, ponen de manifiesto “que las heridas de la crisis hipotecaria siguen abiertas”, y cientos de miles de familias continúan siendo víctimas de la “injusta” legislación hipotecaria española.

En concreto, el Banco de España ha dado a conocer que más de 49.600 familias perdieron su casa en 2013, un 11 % más que un año antes, principalmente por decisión judicial, ya que los desahucios aumentaron un 18,5 % respecto a 2012.

Adicae considera que la situación debe ser abordada desde la perspectiva de justicia y de los derechos de los consumidores “ante el abuso continuado en el ámbito hipotecario”, con prácticas como las cláusulas suelo, las tasaciones y otras políticas de las entidades bancarias.

En ese sentido, la Asociación ha anunciado que reiterará al Gobierno y a los grupos parlamentarios su propuesta de impulsar un procedimiento concursal para consumidores, para evitar la pérdida de la vivienda o que el desahuciado “se vea condenado a una deuda perpetua”.

 

PERITOS TASADORES INMOBILIARIOS

El sector de la tasación factura más de 170 millones de euros con una caída del 6% respecto a 2012

  • El 90% de los ingresos siguen procediendo de las valoraciones de bienes inmuebles

  • Andalucía, la comunidad en la que más tasaciones se han hecho y La Rioja la que menos

  • ‘Las cifras reflejan la situación del crédito, sumido desde hace años en una atonía’

Fuente: ELMUNDO.esMadrid

En el ejercicio 2013, la facturación de las 17 sociedades de tasación asociadas a la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) entre las que se encuentran 9 de los 10 grupos de valoración más importantes de España, ascendió a 174,4 millones de euros, con una disminución del 6% respecto al ejercicio 2012. Los resultados antes de impuestos también cayeron, en este caso un 10%, hasta los 13,6 millones de euros.

A falta de los datos globales de 2013 que publica el Banco de España, y tomando como referencia los del ejercicio 2012 (en el que la facturación de los asociados representó más del 80% del total), las cifras anteriores indican que la facturación del sector, que en 2006 llegó a alcanzar los 600 millones de euros (con un resultado agregado antes de impuestos de 90 millones de euros), ha caído por séptimo ejercicio consecutivo, sin que todavía se aprecien signos de estabilización.

Las valoraciones de inmuebles continúan a la baja

Las valoraciones de inmuebles cayeron más del 5% en número y más del 20% en valor

En la medida que el 90% de los ingresos siguen procediendo de las valoraciones de bienes inmuebles, estas cifras son plenamente consistentes con el comportamiento en el año del sector inmobiliario. Así, las nuevas valoraciones de inmuebles cayeron algo más del 5% en número y más del 20% en valor, reflejando tanto la caída en la actividad como la de los precios de los bienes tasados .

Este declive se aprecia, aun con diferencias significativas, en prácticamente todos los tipos de inmuebles, aunque muy especialmente en las valoraciones de edificios residenciales (entre los que suelen encontrarse los inmuebles de nueva construcción), donde las caídas superaron los dos dígitos en número y alcanzaron valores superiores al 30% en valor.

Las viviendas individuales experimentaron una bajada inferior, en torno al 5% en número y 10% en importe, aunque pudiera estar motivado por las valoraciones de viviendas adjudicadas a las entidades de crédito o en garantía de préstamos hipotecarios morosos de su cartera, cuya subida ha sido significativa en este ejercicio.

Frente al comportamiento de las nuevas valoraciones, la actualización del valor de tasaciones previas mantuvo, con casi 1,75 millones de revisiones, cifras similares a las del ejercicio precedente, donde alcanzaron el máximo desde que se publican datos, con casi 1,79 millones. Ello es consecuencia, básicamente, de las exigencias prudenciales y contables a que se han visto sometidas las entidades de crédito españolas, para las que la revisión de valor de sus colaterales hipotecarios se ha convertido en una tarea recurrente, al igual que para sus competidores en la UE.

Andalucía, la comunidad con un mayor número de tasaciones realizadas

La reducción en las nuevas valoraciones es también ampliamente generalizada si se descomponen por Comunidades Autónomas, tanto para el caso de las viviendas como para el conjunto de los inmuebles valorados, siendo Andalucía la comunidad en la que más tasaciones se han realizado (106.495), y La Rioja en la que menos (3.163).

En cuanto a vivienda, Cataluña es la que ha realizado más tasaciones con 65.672

En cuanto a viviendas se refiere, Cataluña es la comunidad en la que más tasaciones se han realizado durante 2013, con 65.672, seguida por Andalucía (60.072), Valencia (49.116) y Madrid (41.055). El norte del país es donde menos tasaciones se llevaron a cabo el pasado ejercicio: La Rioja, con 1.613 viviendas tasadas, es la comunidad a la cola, seguida por Navarra (2.185), Cantabria (3.269) y Asturias (4.346).

Los datos confirman la atonía del crédito hipotecario, y cabe destacar el comportamiento agregado de las nuevas valoraciones de inmuebles cuya finalidad es constituir garantías de préstamos hipotecarios , aunque no todas den lugar a nuevos créditos. Estas valoraciones fueron casi 281.000 en número, con un valor agregado de más de 100.000 millones de euros, y experimentaron una caída del 9,2%, algo superior a la del conjunto global.

“Dado que las valoraciones con esta finalidad pueden tomarse como un indicador de la demanda de nuevos préstamos, las cifras reflejan la situación del crédito en España, sumido desde hace años en un proceso de atonía continuada, consistente con la reducción de endeudamiento de familias y empresas”, asegura José Manuel Gómez de Miguel, secretario de AEV, y añade que “las cifras similares que muestran las valoraciones cuya finalidad es la adquisición o venta de inmuebles confirman igualmente los datos agregados sobre transacciones recogidas por otras fuentes (INE, Ministerio de Fomento, portales inmobiliarios, etc.) para 2013, el cual, por todo lo que se conoce, todavía no ha sido un año de clara recesión en el sector inmobiliario”.

 

PERITOS TASADORES INMOBILIARIOS EN THESAURO

Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria reclaman la regulación de la actividad profesional en el sector ante la próxima mejoría del ciclo inmobiliario

Madrid, 12 de Noviembre de 2013.- Los APIS han celebrado la festividad de su patrona, Santa Teresa de Jesús, en su ciudad natal, Ávila, donde ha tenido lugar la reunión plenaria del Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. La jornada ha servido de reflexión sobre el futuro de la profesión, tanto desde el punto de vista de la evolución del sector inmobiliario como en lo que toca a la  regulación de los servicios profesionales. La jornada ha contado con una numerosa presencia de presidentes de colegios de toda España.

Jaime Cabrero García, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Coapi) de Madrid y presidente del Consejo General de Coapis de España, destacó que “muchas veces los legisladores se empeñan en encasillar al profesionalismo cuando, antes al contrario, a través de los colegios llegamos de forma directa y transparente a los consumidores”. Por ello, abogó por que “se aprecie el buen hacer de los APIS, su especialización, el conocimiento del mercado y la dedicación cercana al consumidor”. En este sentido, ahora que ya está sobre la mesa el Anteproyecto de Ley de Servicios y Colegios Profesionales (LSCP), destacó que cuando empiezan a aparecer síntomas de mejoría es el momento de tener más en cuenta a los profesionales del sector inmobiliario. Los presidentes de los Coapis coincidieron en que los colegios deben comenzar a potenciar más la profesión hacia la modernización, así como proteger a los consumidores.

Después de consultar a APIS venidos de toda España, muchos de ellos coincidieron en apuntar que la evolución de los precios “ya ha tocado fondo” y que en 2014 el número de transacciones crecerá. Igualmente, la opción del alquiler seguirá al alza.

Por otro lado, Javier García-Valdecasas y Alex, presidente del Coapi de Granada, analizó el Anteproyecto de LSCP en lo que se refiere a las listas de peritos judiciales y se mostró optimista por el papel que podrán seguir desempeñando los APIS, aunque la futura norma tenga previsto crear un registro que gestionará el Ministerio de Justicia. El prestigio de los APIS seguirá influyendo en el criterio de los jueces, “quienes serán los que decidan aquellos que tengan que ser peritos”.

Luis Alberto Alonso Martínez, presidente del Coapi de Cáceres, apostó por aprovechar la figura del certificado de profesionalidad creado por el RD 614/2013 para impulsar la formación y para que se identifique con la actividad del Agente de la Propiedad Inmobiliaria.

Además, intervino como especialista invitado José Manuel Fernández, subdirector general de UCI, entidad de crédito de BNP Paribas y Santander, intervención en la que explicó la importancia de que los API tengan formación añadida en el proceso de venta. “La profesión de intermediación inmobiliaria se mantendrá siempre que se cuide la imagen y se identifique con buenos profesionales”, señaló.

El acto de la celebración del Pleno del Consejo General fue clausurado por el Alcalde de Ávila, Miguel Ángel García Nieto, quien agradeció “las reflexiones importantes que se han realizado en un sector capital que tiene que volver a la senda del crecimiento que le corresponde”. Por otra parte, apuntó que el V Centenario del nacimiento de Santa Teresa, que empezará a celebrarse en 2014, “será una extraordinaria oportunidad para la ciudad de Ávila, ya que tendrá una repercusión económica, turística y cultural enorme”.

Sobre los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API).- Los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria tienen colegiación voluntaria y están distribuidos por toda España. El Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España es una corporación de Derecho Público, constituida como órgano soberano de los API y de los colegios en que éstos se hallan inscritos, en total 45 colegios. El Consejo de Coapis representa a todos ellos ante la Administración Central y demás poderes del Estado y las instituciones comunitarias y extranjeras.

 

APIS Y TASADORES INMOBILIARIOS

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