El Colegio Notarial analiza la sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015 sobre las cláusulas abusivas y el necesario control de transparencia del contrato de préstamo hipotecario

 

 

Jornada Clausulas Abusivas

Pie de Foto de izquierda a derecha:. Diego Sánchez Martín, magistrado y letrado adscrito al gabinete técnico del Tribunal Supremo. César Belda Casanova, decano del Colegio Notarial de Valencia. Diego Elum Macias, abogado del Colegio de Abogados de Valencia. Javier Orduña Moreno, magistrado del Tribunal Supremo, integrante del pleno responsable de la sentencia motivo de la jornada

El Aula Europea de Formación Económico-Jurídica organiza esta jornada donde se aborda el carácter abusivo de las cláusulas suelo, o de las cláusulas de intereses de demora o de vencimiento anticipado del préstamo

Comunidad Valenciana, 8 de marzo de 2016: El Colegio Notarial de Valencia ha acogido la jornada del Aula Europea de Formación Económico-Jurídica donde diversos expertos han analizado la sentencia del Tribunal Supremo 705/2015 de 23 de diciembre de 2015 sobre las cláusulas abusivas y su ineficiencia. Entre otras cuestiones se han centrado en las cláusulas suelo, los intereses moratorios, y el vencimiento anticipado del préstamo, así como en los aspectos procesales y los procedimientos de ejecución.

 

En la inauguración, el decano del Colegio Notarial de Valencia, César Belda, señaló el importante papel que adquieren los notarios en la que será la regulación de las cláusulas abusivas y su tratamiento, tras esta sentencia de gran trascendencia. Tal y como aseguró, “a finales de los setenta la sociedad se dio cuenta de que estar hipotecado no era una lacra y que la hipoteca servía no sólo para comprar una casa, sino también para financiar negocios y tener crédito”, añadiendo que en la actualidad “esta herramienta sigue jugando un papel fundamental para la el resurgimiento y desarrollo de nuestra economía”.

 

En su opinión, los notarios, como controladores de la legalidad, “tenemos la obligación no sólo de entrar en una clasificación sobre la posible abusividad, sino de extremar su absoluta transparencia en el momento de la concurrencia de los consentimientos en la firma de una hipoteca”.

 

En concreto, la sesión ha contado con la participación de Javier Orduña Moreno, Magistrado del Tribunal Supremo (integrante del pleno responsable de la sentencia motivo de la jornada); Diego Sánchez Martín, magistrado y letrado adscrito al gabinete técnico del Tribunal Supremo y de Diego Elum Macias, abogado del Colegio de Valencia como moderador. Todos ellos incidieron en la importancia de la hipoteca como garantía legal, así como del control de transparencia para garantizar que el cliente conozca la carga económica que el contrato supone para él. Para estos expertos, es necesario robustecer la hipoteca, columna vertebral de nuestro desarrollo económico, y reforzar la tranquilidad no sólo de los deudores, sino de las propias Entidades que necesitan seguridad jurídica en un futuro financiero del que depende la recuperación.

 

La sentencia 705/2015 de 23 de diciembre de 2015 del TS analiza la declaración del carácter abusivo de un contrato de préstamo hipotecario en sus límites marcados en cuanto a la variación del tipo de interés aplicable, los intereses de demora y de vencimiento anticipado, entre otros.

 

Fue opinión mayoritaria que, tras la crisis económica, se empiezan a comercializar ciertos productos donde es más necesario que nunca un control de la legalidad sobre unas cláusulas que no por habituales deben dejar de explicarse y aclararse. En ese sentido, la intervención notarial resulta tanto más necesaria, por cuanto en los instrumentos en los que los notarios han intervenido la opacidad de los productos financieros no ha existido. No ocurre así, por el contrario, en la contratación de otros productos, como los swaps o las compras de cuotas participativas, en los que la ausencia de ese control ha derivado finalmente en una fragilidad del producto al que, por otra parte, nuestro mercado no debe ser sometido.

 

Orduña aseguró en su intervención que el Derecho es un “ámbito vivo y dinámico donde las normas las debemos interpretar y adaptar a los tiempos actuales, saliendo de la literalidad”. Tal y como matizó el magistrado, el Tribunal Supremo ha tenido una actitud clara y decidida sobre las cláusulas suelo, como por ejemplo en esta sentencia donde declara su nulidad conforme a la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, afirmando que pese a su comprensibilidad gramatical y con independencia de la prestación del consentimiento por parte de los prestatarios, “ésta no supera el control de transparencia al no garantizar que los mismos pudieran tener conocimiento efectivo del coste del contrato y, en particular, de que el interés que aparentemente era variable, realmente no era sino un interés fijo variable al alza en función de las oscilaciones del mercado, pero nunca inferior a dicho tope mínimo”. Es más, en su opinión, hay que tener cuidado ya que estas cláusulas suelen enmascararse, ubicándolas en el condicionamiento general entre cantidades de datos que llevan a diluir la atención del consumidor, sin especificar su coste.

 

Por su parte, Carlos Sánchez se centró en los aspectos y problemas procesales actuales y en el necesario control de oficio por parte del juez en materia de defensa del consumidor, pero no sólo en la primera fase de admisión, sino en cualquier momento del proceso. El moderador para finalizar dejó patente la inseguridad actual respecto al reconocimiento de los derechos individuales, desde el punto de vista del usuario, una situación convulsa que requiere un esfuerzo interpretativo y un estudio por parte de todos los operadores para poder seguir avanzando en la seguridad jurídica.

Jornada Clausulas abusivas 2

 

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Los préstamos hipotecarios para la adquisición de una vivienda se incrementaron un 18,5% interanual en febrero

Los datos del sector inmobiliario entrevén una de estabilización del mercado.

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Parecen observarse signos de estabilización en el mercado de compraventa de vivienda

El dato…

El precio por metro cuadrado de la vivienda acumula una caída del 36,8% desde su máximo en julio de 2007

Compraventa de fincas urbanas

La compraventa de vivienda se redujo en febrero un 1,9% interanual aunque las series reflejan una estabilización de las ventas. Esta contracción podría venir explicada por el fin del efecto base tras la normalización de las cifras al concluir la deducción fiscal por vivienda habitual. El precio promedio por m2 de las viviendas vendidas fue de 1.192 €, lo que supone una caída interanual del 3,1% y una acumulada del 36,8% desde el comienzo de la crisis en 2007.

Préstamos hipotecarios

Los préstamos hipotecarios para la adquisición de una vivienda se incrementaron un 18,5% interanual en febrero, hasta los 11.229 nuevos préstamos. Su cuantía media decreció un 1,6% en términos interanuales hasta los 108.285 €.

Constitución de sociedades

El número de sociedades constituidas en febrero fue de 9.037, lo que representa una contracción interanual del 1,6%. El capital promedio de las mismas se redujo un 3,2% interanual hasta los 14.841 €.

Los datos ofrecidos en esta nota de prensa corresponden a las operaciones realizadas en el periodo indicado, siendo reflejo del trabajo diario del conjunto de notarios.

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El Director General de los Registros y del Notariado preside la jornada sobre ejecuciones hipotecarias extrajudiciales en el Colegio Notarial de Valencia

Notarios y registradores se reúnen para abordar un procedimiento donde el fedatario público debe intervenir para garantizar al deudor las máximas garantías

NOTA DE PRENSA:

general asistentes

Valencia, 16 de diciembre de 2014: El Salón de la Reina del Colegio Notarial de Valencia acogió ayer la jornada sobre el procedimiento de ejecución extrajudicial hipotecario más ágil y rápido, donde se evita los tribunales. El acto organizado por el Colegio Notarial de Valencia y el Colegio de Registradores de la Propiedad estuvo presidido por el director general de los Registros y del Notariado, Francisco Javier Gómez Gálligo y contó con la presencia del secretario autonómico de Justicia, Antonio Gastaldi.

A lo largo de la sesión de trabajo, notarios y registradores abordaron las cuestiones jurídicas de un procedimiento al que acuden muchas familias por impago de las cantidades debidas en virtud de su préstamo hipotecario debido a la situación económica actual. Para que un inmueble se ejecute por vía extrajudicial ante notario es necesario que ambas partes, tanto el deudor como el acreedor, lo hubiesen pactado en la escritura pública del préstamo hipotecario, una escritura que debe incluir la tasación de la finca a efectos de la subasta, y el domicilio del deudor para las notificaciones.

Para el Decano del Colegio Notarial de Valencia, César Belda, el notario no puede ser ajeno a la realidad social de momento. “Es fundamental el papel del fedatario público en este procedimiento que ante todo debe garantizar las máximas garantías para el deudor ejecutado, para evitar cualquier perjuicio, siendo el notario el que realice un control efectivo de las cláusulas que puedan ser abusivas”, añadió. Con este objetivo, los notarios Ana Fernández-Tresguerres y Ubaldo Nieto, con su decano, César Belda; así como los registradores Jorge Romero y Alicia Mª de la Rúa, con María Emilia Adán como decana, analizaron el papel de este procedimiento, centrándose en la forma de elaboración del pacto de ejecución, el documento fehaciente de liquidación, la notificación personal al deudor hipotecario, o la inscripción de la venta extrajudicial, entre otros.

Todos los actores judiciales implicados ayer en la sesión coincidieron en la necesidad actual de realizar una llamada a la conciencia del legislador para que las leyes protejan mejor al consumidor al que la entidad financiera acreedora le reclama los importes adeudados, y por defecto al final el inmueble otorgado en garantía de un préstamo hipotecario.

intervencion director generalfirma libro honor

César Belda agradeció a Francisco Javier Gómez que haya aceptado Valencia para su primer acto fuera de Madrid, siendo además el primer Director General de los Registros y del Notariado que acude al Colegio Notarial de Valencia. En su intervención, el Director General de los Registros y del Notariado alabó el papel de ambos colectivos profesionales en el mercado económico por su control de la legalidad y “por reforzar en este caso las garantías reales de los deudores que son cada vez más demandadas por la sociedad, informando el notario de los riesgos de la operación, y acreditando que el saldo fehaciente es riguroso y real, haciendo la liquidación según lo que han acordado las partes”. Finalizada su intervención, el Director General de los Registros y del Notariado visitó el edificio notarial y firmó en el libro de honor del colegio.

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Consulta aquí los bancos que todavía aplican cláusulas suelo en sus hipotecas

Fuente : CINCO DÍAS

En mayo de 2013 el Tribunal Supremo declaró nulas las cláusulas suelo que no cumplían con los requisitos de transparencia. A efectos prácticos la sentencia acabó afectando a 400.000 hipotecas de BBVA, 90.000 de Novagalicia Banco y alrededor de 100.000 de Cajamar. Tras conocer el fallo del tribunal, muchas entidades decidieron eliminar este requisito en los préstamos que comercializaban. Sin embargo, todavía a día de hoy es posible encontrar entidades que siguen haciendo uso de esta disposición, cuya finalidad no es otra que la de blindarse ante la caída del euríbor. Mientras la banca se protege de los descensos del índice al que están referenciadas las mayorías de hipotecas en España, el cliente sigue sin beneficiarse de los tipos mínimos fruto de la política expansiva del BCE. Es decir, la cuota mensual de su hipoteca no se ha visto reducida en los últimos años a pesar de que el euríbor ha pasado del 5,52% de 2008 (sus máximos históricos) al 0,47% actual.

Según un estudio elaborado por el comparador Kelisto.es, dos de los 15 grandes bancos españoles siguen contando entre sus ofertas con hipotecas que incluyen esta limitación: La Caixa y Banco Sabadell.  

Cabe recordar que la sentencia del Supremo no declara ilegales todas las cláusulas suelo, sino simplemente aquellas que no se presenten de manera transparente al cliente. De las cuatro entidades anteriores, Sabadell es la que cumple más escrupulosamente con los requisitos de transparencia. El banco catalán comercializa la hipoteca bonificada con túnel a un interés de euríbor más un diferencial del 1,65% a partir del segundo año y siempre y cuando la vinculación del cliente con la entidad sea la máxima. Como complemento, Sabadell establece un suelo del 3% y un techo del 12%. La Caixa hace gala de mayor ambigüedad y señala en las hipotecas a tipo variables que comercializa que “existe la posibilidad de establecer límites máximos y mínimos al tipo de interés aplicable”. El informe señalaba inicialmente que BMN y Bankia también abrían la puerta a que el cliente negocie con la entidad la cuantía de la cláusula suelo, si bien la información ha sido rectificada estableciendo que estas dos entidades ya no comercializan ese tipo de cláusulas.

En el informe elaborado por Kelisto, el comparador señala que España es junto a Bélgica, Francia, Italia y Portugal “uno de los pocos países de la zona euro donde todavía se comercializan hipotecas con cláusula suelo”. En concreto, se calcula que el 80% de las hipotecas constituidas sobre viviendas disponen de este requerimiento, porcentaje que equivaldría a cerca de cinco millones de familias.

Además de la cláusula suelo todo aquel que vaya contratar una hipoteca deberá tener en cuenta una serie de aspectos claves que ayudarán a que reducir la cuota a desembolsar:

1. El interés: según recoge Kelisto en su informe, las hipotecas más interesantes son aquellas disponen de un diferencial inferior al 2%.

2. Vinculación de productos: lo habitual a día de hoy es que muchas ofertas exijan al cliente contratar productos adicionales para obtener un interés más bajo. Sin embargo, las ofertas más interesantes son las que no incluyen la condición de disponer de otros productos para beneficiarse de diferenciales reducidos.

3. Comisiones: son escasas las ofertas que disponen de comisiones de estudio, algo que con escasa frecuencia sucede con las de apertura y cancelación.

4. Clásulas abusivas: para evitar caer en alguna de las 35 cláusulas abusivas reconocidas por el Colegio de Registradores es fundamental analizar la letra pequeña del contrato.

5. Financiación: las hipotecas más atractivas son aquellas que cubren hasta el 100% del valor de tasación del inmuebles. Sin embargo, estas suelen limitarse a las viviendas del propio banco o si lo que se va a financiar es la compra de la primera vivienda.

6. Ingresos mínimos: algunos préstamos para la adquisición de la vivienda suelen exigir al cliente unos ingresos mínimos.

7. Plazo de amortización:lo más frecuente son las hipotecas que establecen como plazo máximos los 30 años, con la posibilidad de ampliación hasta los 35. A la hora de contratar una hipoteca la edad del solicitante juega un papel determinante a la hora de limitar el plazo.

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¿Qué hay de cierto sobre la recuperación del sector inmobiliario?

ARTÍCULO DE : FOTOCASA

 

recuperacion sector inmobiliario

Partidos políticos, instituciones y expertos hablan de una ligera recuperación -al menos estabilización- del sector inmobiliario en España pero, ¿qué hay de cierto en esto? ¿Hay motivos reales para la alegría? fotocasa analiza cada uno de los aspectos que influyen directamente en esta posible mejora…

 

Los precios de venta están frenando su caída

Desde que los precios alcanzasen su cifra más alta, en el primer trimestre de 2007, no han parado de bajar. De hecho, el precio medio de la vivienda de venta de segunda mano acumula ya una caída del 43,9% desde picos. Sin embargo, pese al descenso del 3,3% registrado en este segundo trimestre de 2014, en el último año el precio de la vivienda de segunda mano ha registrado las menores caídas trimestrales: un 0,0% en el tercer trimestre de 2013, un 1,8% en el cuarto trimestre de 2013 y un 1,1% en elprimer trimestre de 2014, según datos de fotocasa.

Si hace un año los precios bajaban un 12% interanual, hoy lo hacen al 6% y, en junio, ninguna comunidad autónoma registró descensos interanuales de dos dígitos. De hecho, la del mes pasado es la tercera menor caída interanual desde octubre de 2011 (6,4%), tras los datos de abril (5,5%) y mayo (5,3%) de este año. Es más, en algunas zonas de grandes urbes como Barcelona y Madrid ya se están experimentando subidas interanuales.

Esta desaceleración se explica, en parte, por la resistencia de los propietarios a bajar más el precio de sus viviendas ante la confianza de que “lo peor ha pasado” y porque algunos datos vaticinan que la recuperación económica está cerca. “Esto no significa que el ajuste haya acabado. Los precios seguirán bajando, pero cada vez menos”, explica la responsable de Estudios de fotocasa, Beatriz Toribio.

En cuanto a la vivienda nueva, los precios también están frenando su ajuste y este primer semestre han experimentado una caída del 1,8% frente al trimestre pasado, según la Sociedad de Tasación, que afirma que los precios de obra nueva han caído un 40% desde máximos.

Con estos datos, muchos expertos aseguran el fin de la caída de los precios para 2014 y la estabilización en 2015; mientras que, para 2016, algunos hablan ya de ligeras subidas.

compraventa de vivienda

El precio del alquiler muestra ya ligeras subidas en las grandes urbes

En cuanto al alquiler, el precio medio está experimentando continuas subidas y bajadas: en abril registró creció un 0,4% respecto a marzo, aunque luego en mayo cayó un 0,2% en relación al mes anterior.

Así, aunque en tasa interanual, en mayo, el precio descendió un 3,2%, en variación trimestral (de febrero a mayo) el precio del alquiler se mantiene estable. De hecho, en mayo, 4 de las 17 Comunidades Autónomas, registraron incrementos en el precio del alquiler.

Estas constantes variaciones del precio del alquiler no hacen sino dar cuenta de la estabilización a la que tiende este mercado, que seguirá abaratándose pero a un ritmo muy inferior. El motivo de esta mayor recuperación del alquiler frente a la venta es el cambio de tendencia que ha experimentado en los últimos años.

Según el estudio “Los españoles y su relación con la vivienda 2013”, realizado por fotocasa, un 19,3% de la población vive en régimen de alquiler, lo que supone un incremento del 4% respecto a 2011. Además, el 76% de los encuestados cree que esta fórmula se está consolidando como una firme opción frente a la compra y un 45% cree que ahora sale más a cuenta arrendar una vivienda que comprarla.

 

2014 registra un crecimiento en la concesión de hipotecas

En 2013 se concedieron un 28% menos de hipotecas que el año anterior, sin embargo, las estadísticas indican una ligera mejora, aunque insuficiente para hablar de recuperación.

Según el INE, el número de hipotecas constituidas bajó en abril un 13,4% interanual, tras el repunte del 2% en marzo. Sin embargo, en tasa mensual, en abril lospréstamos hipotecarios retrocedieron un 7,8%, en lo que fue su menor descenso en este mes desde 2011.

Para el Consejo General del Notariado, sin embargo, la concesión de hipotecas registra una tendencia positiva desde enero de 2014. En marzo, de hecho, crecieron un 46% interanual.

Sea como sea, parece que el crédito vuelve a fluir en España aunque a un ritmo muy lento e insuficiente. Pese a ello, en la última Asamblea General de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), ya se habló de una progresiva reactivación de la demanda de vivienda en los próximos trimestres debido a la mejora de las condiciones de acceso a la vivienda, un escenario económico de recuperación y un mercado laboral más estable.

“Desde finales de 2013 las hipotecas han vuelto a los escaparates de los bancos y a sus campañas publicitarias, algo que no se ha visto en los últimos cuatro años. Es uncambio positivo que ya empiezan a registrar las estadísticas, pero hay que ser cautos porque el crédito aún es limitado y muchos los ciudadanos no pueden acceder a él”, explica Beatriz Toribio.

precio del alquiler

Aumenta el número de compraventas

En cuanto a la compraventa de viviendas, el crecimiento es evidente. Así, según el Consejo General del Notariado, en abril se registraron 30.048 compraventas, lo que supone un incremento interanual del 11,1%. La principal causa es el fin de la deducción por compra de vivienda, pero también la ligera estabilización de las ventas mensuales.

El INE, por su parte, aseguraba un aumento en ese mismo mes del 5,3% interanual, hasta las 24.968 operaciones. Un crecimiento que se sumaba al 22,8% de marzo y que puso fin a 10 meses seguidos de caídas interanuales. En datos mensuales, la compraventa de viviendas cayó un 7,7% en abril, su menor descenso en este mes desde 2010.

Estas cifras ponen de relieve que “los precios han frenado su caída, el crédito parece que vuelve a fluir y las transacciones aumentan ligeramente. Son señales de que algo se mueve en el mercado y de los primeros síntomas de estabilización”, afirma Toribio.

 

La leve mejora de la situación económica y laboral

El Banco de España (BE) afirma que la economía española registrará un crecimiento del 2% interanual a finales de 2015, aunque llegar a los niveles de bienestar pre-crisis supondrá años. Para el organismo, la economía se encuentra en la línea de la recuperación debido a una ligera mejora del mercado laboral y al avance del PIB que apunta, a finales de año, al 1,2%.

Además, el BE asegura que las medidas anunciadas, el pasado junio, por el BCE fortalecen las perspectivas de crecimiento de la economía española y facilitan el proceso de ajuste.

 

recuperacion sector inmobiliario

Optimismo contenido

Todos estos datos llevan a sacar una serie de conclusiones…

“En lo que llevamos de año hemos visto cómo los precios han frenado su caída, el crédito parece que vuelve a fluir algo más que en 2013 y las transacciones han aumentado ligeramente en el primer trimestre. Son señales positivas que apuntan a que el mercado inmobiliario podría encaminarse hacia la estabilización”, apunta Beatriz Toribio.

“Sin embargo, no hay nada confirmado”, continúa. “Debemos ser prudentes porque venimos de mínimos históricos a todos los niveles (compraventas, hipotecas…), ya que 2013 fue muy malo para el sector. Cualquier comparación con el ejercicio anterior casi siempre dará tasas positivas. Sin duda es un paso, pero insuficiente para afirmar que se ha tocado fondo”, afirma.

Toribio asegura que “habrá que esperar a que avance el año para tener una radiografía más clara de hacia dónde va el sector. Todo apunta a que lo peor ha pasado y que el mercado inmobiliario tiende a la estabilización, pero hasta ahora quien ha protagonizado la poca actividad que se ve en el sector son los inversores, turistas extranjeros y particulares españoles con liquidez que buscan rentabilidad ante la ausencia de productos bancarios atractivos”.

“Para que hablar de recuperación se necesita que los españoles vuelvan a comprar casas y, para ello, es fundamental que mejore el mercado laboral y la financiación, todavía limitada”, asegura la portavoz de fotocasa.

 

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Adicae cree que es “urgente” reformar la legislación hipotecaria

/imag/efe/2014/05/19/20140519-6273940w.jpgFuente: eleconomista.es

 

Madrid, 19 may (EFE).- La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) ha defendido hoy que es “urgente” reabrir el debate hipotecario, reformar la legislación e implementar un procedimiento concursal específico para consumidores.

En un comunicado, la Asociación ha señalado que los datos publicados hoy por el Banco de España relativos a las familias que han pedido su casa, ponen de manifiesto “que las heridas de la crisis hipotecaria siguen abiertas”, y cientos de miles de familias continúan siendo víctimas de la “injusta” legislación hipotecaria española.

En concreto, el Banco de España ha dado a conocer que más de 49.600 familias perdieron su casa en 2013, un 11 % más que un año antes, principalmente por decisión judicial, ya que los desahucios aumentaron un 18,5 % respecto a 2012.

Adicae considera que la situación debe ser abordada desde la perspectiva de justicia y de los derechos de los consumidores “ante el abuso continuado en el ámbito hipotecario”, con prácticas como las cláusulas suelo, las tasaciones y otras políticas de las entidades bancarias.

En ese sentido, la Asociación ha anunciado que reiterará al Gobierno y a los grupos parlamentarios su propuesta de impulsar un procedimiento concursal para consumidores, para evitar la pérdida de la vivienda o que el desahuciado “se vea condenado a una deuda perpetua”.

 

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