The dream of living in a farm house.

casa1The dream of living in a farm house in the region of Valencia, known as the Community of Valencia, can develop into a nightmare if a number of aspects are not taken in consideration.
In the Spanish countryside there are a lot of farm houses, in the majority they are empty and in some cases in a ruinous state. They are witness of a past period, before mass tourism to the coast developed into the major economic activity.

Farm house land
In every case land associated with a farm house is considered non-urban. Non-urban land is not only ruled by each Town Hall, but first of all by the urban development department of the central Community Government in Valencia. Non-urban land has different classifications. It can be destined to agricultural uses or it can have levels of protection in term of special values for the environment, landscape or fauna. These classifications can be checked by viewing the Town Hall urban plans and in each case the referred law is the LOTUP 4/2015, which is the common urban development law for the Community of Valencia.
There are some common rules for all types of non-urban land on which one may wish to build a property on or live; such as the minimum plot of 10,000 sqm, the confirmation of water and energy supply, the maximum surface that can be built in relation to the plot and the surface of the plot that can be occupied by buildings. All these rules are essentially oriented to new buildings, and for residential uses, such as a detached house. The maintenance of the agricultural use of the land is also a requirement.
If the idea is to add other uses, such as a B&B, bring animals, or other business activities, the action becomes much more difficult. The law indicates that non-residential uses of new buildings must have special permission granted from the Government in Valencia. The project must be declared as of interest to the Community of Valencia. The time frame and complications involved in achieving these permissions often leads to discouragement.
Town Hall rules deal with other aspects of new constructions, such as esthetic appearance and the materials to be used, in terms to preserve the traditional farm or countryside house architecture.
In the cases of existing buildings, refurbishments, restoration and maintenance works are always admitted, also in the cases when the building is located in protected land but with special requirements. To increase the existing surface is only permitted for the main building, a second house would never be allowed. Secondary buildings and pools are accepted in relation with their use.
In order to preserve the traditional architecture, in cases of existing buildings, the law is more flexible to develop business activities. The declaration of interest for the Community is not a requirement in the cases to convert old existing houses into B&B, guesthouses and small hotels. The license for the works, so as for the activity can then be handled directly by the Town Hall.
In every case, before beginning any project of building on non-urban land it is very important get as much information as possible and to be advised by architects and solicitors who specialise in these matters.
Javier Leonardo Rímolo, architect
RIMOLO GROSSO a r q u i t e c t u r a

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The habitability or first occupation certificate.

Every building in Spain destined to residential use needs a habitability certificate. For new builds this certificate is required by utility companies in order to connect their services.

The habitability certificate ensures that a building has been built according to certain requirements or criteria, such as minimum surface area, ventilation and light, interior room sizes, staircases, green areas/patios and parking places.

In the Valencia region of Spain these regulations are summarized under two laws. The original one being HD-91 from 1991, updated in 2009 by DC-09.

The habitability certificate is provided by the local council. For new builds, the project manager provides a final assessment certifying that the works have been done according to the current habitability regulations. The local council then inspect the works to check the validity of the assessment before granting the certificate.

The length of time a habitability certificate is valid for depends on the regulations from each town council, but generally for buildings with certificates issued before 2004, they are valid for ten years. For certificates issued between 2004 and 2013, the validity is for fifteen years and for those after 2013, twenty-five years.

When the certificate expires a second habitability certificate is required. When a property is sold a valid certificate is required. Should the property be refurbished or extended it is essential the works meet current habitability regulations and as such an architect assesses and certifies that regulations have been met.

Again, the local council inspects the building before granting the second habitability certificate.

Javier Leonardo Rímolo, architect

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¿Necesita reformar su vivienda?

Fuente: JORSA PROYECTOS Y OBRAS

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fachada en obras

fachada en obras

VENTAJAS DE REFORMAR SU VIVIENDA CON PROFESIONALES

Pueden ser muchos los motivos por los que surge la necesidad de reformar una vivienda, tanto si es para el disfrute de sus propietarios o para el de sus inquilinos. Algunos de estos motivos pueden ser debidos a la antigüedad de la vivienda, que necesita renovar instalaciones y acabados, otros debidos a las nuevas necesidades de espacio y distribución de sus usuarios, otros simplemente por una mejora estética.

 En cualquier caso reformar la vivienda siempre redunda positivamente en el valor de la propiedad, y tiene sus ventajas; tanto si es para alquilar (siempre se alquilará mejor un piso recién reformado que uno que no lo está) como si es para vender.

A la hora de reformar su vivienda, en función del alcance de la intervención, es conveniente contar con el asesoramiento de algún profesional. Arquitectos, Aparejadores e Interioristas son profesionales que sabrán adaptarse a sus necesidades, gustos concretos y presupuesto; desarrollando un proyecto que defina la obra a ejecutar mediante planos de distribución (estado actual y reformado), planos de instalaciones, memorias, mediciones y presupuesto,…

Con esta documentación será más fácil comparar presupuestos y valorarlos objetivamente; puesto que todas las empresas ofertantes presupuestarán en base a las partidas definidas en el proyecto.

Este asesoramiento técnico también abarcará diferentes cuestiones como tramitación de licencias, redacción o supervisión del contrato de ejecución de obra, verificación de la preceptiva documentación de la empresa que ejecutará las obras, verificación e idoneidad de los materiales y de su puesta en obra, análisis de presupuestos y detección de bajas temerarias, análisis del plazo de entrega de la obra, control de pagos conforme avance de obra,…

Reformar con el asesoramiento de su Arquitecto, Arquitecto Técnico o Interiorista supondrá un ahorro de tiempo y dinero considerable. Todo ventajas y como resultado final el coste de su reforma será inferior que si no hubiese contratado ningún técnico.

¿Necesita reformar su vivienda?

 

Artículo de: JORSA PROYECTOS Y OBRAS

Proyectos y direcciones de obra

 

Pueden ser muchos los motivos por los que surge la necesidad de reformar una vivienda, tanto si es para el disfrute de sus propietarios o para el de sus inquilinos. Algunos de estos motivos pueden ser debidos a la antigüedad de la vivienda, que necesita renovar instalaciones y acabados, otros debidos a las nuevas necesidades de espacio y distribución de sus usuarios, otros simplemente por una mejora estética.

 En cualquier caso reformar la vivienda siempre redunda positivamente en el valor de la propiedad, y tiene sus ventajas; tanto si es para alquilar (siempre se alquilará mejor un piso recién reformado que uno que no lo está) como si es para vender.

A la hora de reformar su vivienda, en función del alcance de la intervención, es conveniente contar con el asesoramiento de algún profesional. Arquitectos, Aparejadores e interioristas son profesionales que sabrán adaptarse a sus necesidades, gustos concretos y presupuesto; desarrollando un proyecto que defina la obra a ejecutar mediante planos de distribución (estado actual y reformado), planos de instalaciones, memorias, mediciones y presupuesto,…

Con esta documentación será más fácil comparar presupuestos y valorarlos objetivamente; puesto que todas las empresas ofertantes presupuestarán en base a las partidas definidas en el proyecto.

Este asesoramiento técnico también abarcará diferentes cuestiones como tramitación de licencias, redacción o supervisión del contrato de ejecución de obra, verificación de la preceptiva documentación de la empresa que ejecutará las obras, verificación e idoneidad de los materiales y de su puesta en obra, análisis de presupuestos y detección de bajas temerarias, análisis del plazo de entrega de la obra, control de pagos conforme avance de obra,…

Reformar con el asesoramiento de su Arquitecto, Arquitecto Técnico o Interiorista supondrá un ahorro de tiempo y dinero considerable. Todo ventajas y como resultado final el coste de su reforma será inferior que si no hubiese contratado ningún técnico.

Encierro de Arquitectos contra la Ley de Colegios Profesionales

Noticia de : elmundo.es

Encierro de Arquitectos contra la Ley de Colegios Profesionales

Representantes de Colegios de Arquitectos de toda España han comenzado hoy un encierro, en la sede del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM), en rechazo al anteproyecto de Ley de Servicios y Colegios Profesionales (LSCP), ya que critican que profesionales sin formación adecuada puedan firmar proyectos.

En un comunicado, el Colegio Oficial de Arquitectos, promotor de esta protesta, ha informado de que se ha colgado en la fachada del COAM la misma pancarta reivindicativa que se puso en la sede sevillana y que lleva el lema “No a la LSCP. Por la arquitectura. Por la sociedad”.

La nueva norma, promovida por el Ministerio de Economía, es “un despropósito” porque “pone en cuestión la seguridad de los consumidores” y “permite que profesionales que no han recibido la formación adecuada puedan firmar proyectos propios de los arquitectos”, según el decano de Sevilla, Ángel Díaz del Río.

Con este encierro, apoyado por el Consejo Andaluz de Colegios Oficiales de Arquitectos y el Consejo Superior de Colegios Oficiales de Arquitectos de España, se quiere instar al Gobierno a escuchar sus reivindicaciones antes de llevar la ley al Consejo de Ministros pues “podría suponer una estafa” a 50.000 arquitectos y 30.000 estudiantes, según la nota.

 

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