LOS INDICES IRPH, EURIBOR, CECA E IRS: UNA VISION GLOBAL Y JURISPRUDENCIAL

Artículo de : Miguel Ángel Sánchez-Jaúregui * , abogado, publicado el mes de Septiembre 2016 en Economist@Jurist

 

Cuando nos adentramos en ese farragoso maremagnum de conceptos y cláusulas que aparecen en las escrituras de los préstamos hipotecarios, nos encontramos con una figura que merece un capítulo aparte: se trata de los índices de referencia de los tipos de interés, que requieren un estudio detallado por su variedad, las modificaciones legales habidas  en los últimos años y su protagonismo en los litigios judiciales,.

Dentro de las limitaciones de espacio y tiempo que nos permite este artículo, nos ceñiremos a un breve análisis conceptual de los índices IRPH, EURIBOR, CECA e IRS, para luego detenernos en los criterios derivados de algunos pronunciamientos judiciales de interés.

El IRPH responde a las siglas Indice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, y en nuestro país se le denominaba oficialmente “tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre”. Consistía en la obtención de la media aritmética simple de los tipos de interés medios ponderados por el saldo de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria a plazo igual o superior a tres años solicitados para la adquisición de vivienda libre, y el Banco de España publicaba cada mes los diferentes índices mediante una media de las diversas ofertas del mercado hipotecario inscritas por los Bancos y Cajas de Ahorro.

Dentro del IRPH encontrábamos tres modalidades diferentes: el IRPH de Bancos, el de las Cajas de Ahorro y el IRPH de la totalidad de las Entidades, dependiendo que el índice se obtuviera con datos de cada una de las dos primeras, o de la totalidad de ellas. En la actualidad, y tras la aplicación de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley 14/2013, de 27 de Septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, tan solo subsiste el último de estos índices.

Antes de continuar, señalar que el IRPH ha sido el índice más discutido, no solo por el hecho de ser siempre sensiblemente superior al EURIBOR, sino también porque el modo de obtención del mismo ha dado lugar a infinidad de demandas en reclamación de su nulidad y que posteriormente abordaremos.

El indicador CECA trae su nombre de la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA), organización fundada en 1928 y que llegó a agrupar a 45 Cajas de Ahorro Españolas. Era una entidad de crédito sin ninguna limitación específica que proporcionaba a sus integrantes apoyo como asociación y servicios especializados. Pues bien, el indicador de referencia consistía en el 90 % redondeado a octavos de punto, de la media simple correspondiente a la media aritmética de los préstamos personales formalizados mensualmente en operaciones a plazo de un año a menos de tres, y a la media aritmética de los préstamos con garantía hipotecaria formalizados mensualmente por plazo de tres años o más.

El índice CECA, de publicación mensual en el BOE, fue utilizado para calcular el tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de vivienda, así como para calcular el tipo de interés aplicable al pago aplazado de las cantidades adelantadas a los usuarios a través de tarjetas de crédito. Su valor fue siempre superior al IRPH y al EURIBOR, con distintas fluctuaciones hasta que desapareció el 1 de Noviembre de 2.013 junto con el IRPH de Cajas y Bancos.

El EURÍBOR (“Euro Interbank Offered Rate”) o tipo europeo de oferta interbancaria, es un índice de referencia que tiene como base el interés promedio del mercado interbancario del euro, es decir, el interés empleado entre las entidades financieras que se  prestan dinero entre ellas. Se aplica en los Bancos de los Estados de la UE que forman parte de la Eurozona y su cálculo se obtiene a partir de los datos de los principales Bancos que operan en Europa, siendo un tipo de interés de mercado y no el que pudiera fijar el Banco Central Europeo o cualquier otro organismo. En realidad se trata de un conjunto de tipos más que de un tipo aislado, habida cuenta que las entidades financieras usan varios según el plazo al que se prestan dinero. De esta manera, se puede hablar de Euribor a una semana, a un mes o a un año, siendo este último el que se usa normalmente como referencia para las hipotecas.

En España, su valor se actualiza diariamente y se publica en el BOE, siendo el índice más importante del mercado financiero, al ser el Euribor a un año el tipo oficial de referencia más utilizado para préstamos en España desde el año 2.000, cuando vino a sustituir al MIBOR a un año. El motivo de su amplia utilización se basa en el hecho de ser el índice que registra menores fluctuaciones a lo largo del periodo del préstamo, pero no por ello está exento de polémicas, puesto que ya desde hace años se denunció su opacidad, dado que según sus críticos, no existían suficientes elementos para fiscalizar su composición. Hasta tal punto llegó el conflicto que en 2.011 la propia comisión Europea llevó a cabo una investigación en diversas entidades financieras por una posible manipulación del Euribor, imponiéndose en 2.013 multas millonarias a a seis grandes bancos por la regulación irregular de los tipos de interés interbancarios Euríbor, Líbor y Tíbor.

El IRS (Interest Rate Swap o Permuta de Tipos de Interés) es un índice de referencia oficial del mercado hipotecario que surge con tal carácter con la desaparición de los índices IRPH de Cajas e IRPH de Bancos a raíz de la nueva Orden de Transparencia y Protección del Cliente de Servicios Bancarios. Es un índice que refleja la evolución de los tipos de interés a cinco años y se calcula como una media del mercado de futuros sobre los tipos al citado plazo. Con él se buscaba un índice más estable que el Euribor y que reflejase mejor la evolución de los tipos de interés, si bien, como aquel, se calcularía diariamente y de hecho ha evolucionado de forma muy pareja, habiéndose mantenido por encima en su cotización, lo que ha traído como consecuencia que no ha podido sustituirle en el mercado hipotecario tal y como se esperaba en un principio.

En definitiva, el panorama de los Indices de referencia hipotecarios desde Noviembre de 2.013 es que las Hipotecas ya constituidas anteriormente y referenciadas a Euribor se han mantenido sin cambios, así como las referenciadas al IRPH de entidades, mientras que las vinculadas a IRPH de Bancos y Cajas cambiaron de índice, bien el que tuvieran establecido en el contrato, bien el que vinieron a negociar con las entidades financieras otorgantes de los préstamos.

Pero la desaparición del índice IRPH de Cajas y Bancos no supuso en absoluto un obstáculo para la interposición de numerosas reclamaciones sobre la nulidad de las cláusulas que lo introducían, habiendo dado lugar a una doctrina Jurisprudencial de indudable interés cuyos puntos principales analizaremos a continuación, haciendo especial hincapié en algunas de las preguntas fundamentales que pueden surgir en la práctica:

¿Son las cláusulas que introducen estos índices Condiciones Generales de la Contratación?

Sí. La doctrina del Tribunal Supremo establecida en la Sentencia de 9 de mayo de 2013, ratificada por el Pleno del Alto Tribunal en sus sentencias de 8 de Septiembre de 2014, 24 y 25 de Marzo de 2015 y 29 de Abril de 2015, señala como presupuestos para tal calificación la Contractualidad (que se trate de “cláusulas contractuales” y su inserción en el contrato no derive del acatamiento de una norma imperativa que imponga su inclusión), la Predisposición (la cláusula ha de estar prerredactada), la imposición (su incorporación al contrato debe ser impuesta por una de las partes) y la Generalidad (las cláusulas deben estar incorporadas a una pluralidad de contratos), resultando irrelevante su autoría material, su apariencia externa, su extensión y cualesquiera otras circunstancias, así como que el adherente sea un profesional o un consumidor.

Item más, el hecho de que éstas cláusulas se refieran al objeto principal del contrato y puedan considerarse elemento esencial del mismo, no es obstáculo para que puedan ser calificadas como condición general de la contratación, ya que ésta se define por el proceso seguido para su inclusión en aquel.

¿Pueden estas cláusulas estar bajo control de abusividad por los Tribunales?

La respuesta es igualmente afirmativa, y enlaza con lo señalado en el párrafo precedente. Se ha discutido largamente sobre si la cláusula que determina el interés se puede considerar como un elemento esencial del contrato o no, y si este hecho puede determinar la entrada en juego del control de su abusividad por los Tribunales, ya que las entidades financieras alegan que no puede darse tal control por ser los índices oficiales y ser reflejo de normas imperativas y reglamentarias.

A este respecto, especialmente interesante es la sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa de 17/04/2015, cuando señala en este punto que en todo caso, el hecho de que la cláusula de interés variable defina el objeto principal del contrato no impide el control de abusividad por la normativa española, como ya señalaban las SSTS de 2 de Marzo de 2.011 y 9 de Mayo de 2.013. Esta última se apoya en la STJCE de 3 de Junio de 2.010 según la cual, “los arts. 2 CE, 3 CE apartado 1 letra g), y 4 CE, apartado 1, no se oponen a una interpretación de los arts. 4.2 y 8 de la Directiva 93/13, según la cual, los estados miembros pueden adoptar una normativa nacional que autorice un control jurisdiccional del carácter abusivo de las cláusulas contractuales que se refieran a la definición del objeto principal del contrato o a la adecuación entre, por una parte, precio y retribución y, por otra los servicios o bienes que haya de proporcionarse como contrapartida, aunque estas cláusulas estén redactadas de manera clara y comprensible”. Y, de hecho, la Directiva 2011/83/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 25/10/2011, sobre los derechos de los consumidores, modificó la Directiva 93/13/CEE, añadiendo el art. 8 bis, “a fin de que los estados miembros informen a la Comisión si adoptan disposiciones que hacen extensiva la evaluación del carácter abusivo a las cláusulas contractuales negociadas individualmente o a la adecuación del precio o de la remuneración”. Y en aplicación de tal doctrina, esta Sala en las SSTS 401/2010 de 1 de Julio, 663/2010 de 4 de Noviembre, y 861/2010 de 29 de Diciembre, apuntaron, más o menos “obiter dicta”, la posibilidad de control de contenido de condiciones generales cláusulas referidas al objeto principal del contrato”.

La posible manipulación como causa de nulidad del índice IRPH

Interesante tratamiento en este punto es el adoptado por la antes mencionada Sentencia de la AP de Guipúzcoa de 17/04/2015, que rebate la tesis de un Juzgado Mercantil, que había declarado la nulidad del índice IRPH-CAJAS aplicable a un préstamo durante toda la vida del mismo, basándose en la vulneración de los arts. 2 b) y d), 8, y 13.1 de la LGDCU, así como el art. 1256 del C. Civil. El Juzgado consideraba que siendo la cláusula una condición general de contratación,   los demandantes consumidores, y el préstamo dirigirse a la adquisición de vivienda habitual, se apreciaba la posible manipulación del índice por parte de la entidad prestamista, ya que pese a ser de un índice oficial, aquella influía en su determinación porque proporcionaba los datos para su cálculo, que variarían en función de que los préstamos concedidos se concertaran a un interés superior o inferior. Sin embargo, la Sala no comparte dicha conclusión, aduciendo que en el tráfico actual, y no solo en el mercado financiero, se aplican índices de referencia para fijar precios y prestaciones en productos y contratos, como por ejemplo el I.P.C., que están plenamente aceptados por empresas y consumidores, y dentro del sector financiero, los índices oficiales siguen existiendo en el ámbito de la Comunidad Europea. En consecuencia, no cabe admitir de un supuesto carácter influenciable y manipulable del IRPH Cajas, al ser un índice similar al IRPH bancos (existente hasta su desaparición junto con el anterior), y su manipulación por parte de las entidades prestamistas solo podría conseguirse, bien falseando los datos proporcionados al Banco de España o mediante un acuerdo del conjunto de entidades para elevar sus tipos de interés, lo cual implicaría una conducta delictiva o una práctica contraria a las normas de la competencia respectivamente, lo que según el Tribunal, amén de ser fácilmente detectables, ninguna ventaja podrían acarrear para las entidades que incurrieran en tal práctica. Por lo tanto, la supuesta posibilidad de manipulación contemplada en modo alguno podría sustentar la nulidad de la cláusula controvertida por vulneración del art. 1.256 del Código Civil.

La falta de transparencia como causa de nulidad del índice IRPH

 

Finalmente, nos detendremos igualmente en este aspecto profusamente alegado en las demandas, siendo fundamental para ello analizar cómo se produjo la incorporación de la cláusula al contrato, esto es, si el cliente fue informado de su existencia y de sus efectos jurídicos y económicos. A este respecto, manifiesta el TS que el cumplimiento de los requisitos de transparencia de la cláusula aisladamente considerada, exigidos por la LCGC para la incorporación a los contratos de condiciones generales, es insuficiente para eludir el control de abusividad de una cláusula no negociada individualmente, aunque describa o se refiera a la definición del objeto principal del contrato, si no es transparente. A lo que hay que añadir que la transparencia de las cláusulas no negociadas en contratos suscritos con consumidores, incluye el control de comprensibilidad real de su importancia en el desarrollo razonable del contrato.

En conclusión, la doctrina jurisprudencial exige que se acredite que el cliente sea informado debidamente de las condiciones esenciales del contrato, tal como el capital a prestar, el periodo de amortización para su devolución, y lo más importante, el interés remuneratorio que aquel tendría que pagar al Banco como contraprestación, sin que el hecho de que no se le informara del cálculo aritmético que utiliza el Banco de España para obtener el índice de referencia signifique que éste sea nulo por déficit de información.

Ahora bien, en este punto, como en los anteriores, es fundamental atender al caso concreto. Por ejemplo y a este respecto, resulta interesante lo observado por el Juzgado Mercantil nº 9 de Barcelona en reciente sentencia de 19 de Abril de 2.016, cuando aborda una cláusula que establece que en el supuesto de que dejaran de publicarse los índices de referencia principal y sustitutivo, perduraría la aplicación al crédito del último tipo de interés nominal anual que fuera posible calcular. En este caso el Juzgador consideró que dicha cláusula no superaba el control de incorporación pues no quedó acreditado que el prestatario fuera informado del riesgo que había si ambos índices se dejaban de aplicar, encontrándose éste por sorpresa cómo un crédito contratado a interés variable se convertía de repente en un crédito a interés fijo durante toda la vida del préstamo, sin haber sido advertido de ello ni conocer las implicaciones económicas y jurídicas derivadas de tal cláusula, lo que determinó su nulidad por falta de transparencia.

En definitiva, hemos de concluir que a pesar de su carácter de índices oficiales, afortunadamente ninguna cláusula estará exenta del control judicial y en su caso de la declaración de abusividad y consiguiente nulidad en caso de que no se aprecie la debida transparencia en su tratamiento por las entidades financieras y las garantías para los consumidores.

 

*abogado con sede en Madrid y Barcelona, incluido en el Buscador Judicial Thesauro.

Abogados y procuradores comparten soluciones en Facebook por los problemas de Lexnet

Noticia publicada en elderecho.com 

Cerca de 2.000 abogados y procuradores se han unido a un grupo de Facebook en el que intercambian soluciones a los problemas que encuentran a diario en la plataforma Lexnet, concebida por el Ministerio de Justicia para conseguir el ‘papel cero’ en los tribunales.

El grupo, creado en enero bajo el nombre de ‘Forum Lexnet Abogacía‘, sirve a los profesionales para desahogarse y comprobar con sentido del humor que no son los únicos que experimentan dificultades al tratar de remitir o recibir información de los juzgados a través de dicha herramienta.

Muchos de los letrados y procuradores reconocen que no les ha quedado más remedio que adquirir habilidades informáticas, mientras que otros aconsejan qué modelos de impresoras y escáneres comprar para digitalizar los documentos y alguno confiesa haber aprovechado las ofertas del ‘Día sin IVA’ para obtener los periféricos.

Los usuarios admiten tratan de ayudarse mutuamente con consejos técnicos sobre el funcionamiento de Lexnet.

La recepción de las notificaciones, la necesidad de adjuntar el audio de una grabación o la orden de un juzgado de enviar una propuesta de inventario en “formato ORTC compatible con Open Office 4.1.1.”, son otras de las dudas que se pueden leer en la cuenta.

Invitan a los ministros a usar Lexnet

Los abogados agradecen la ayuda prestada por otros ‘colegas’ y por el servicio técnico del Consejo General de la Abogacía Española (CGAE), aunque, eso sí, invitan al ministro de Justicia, Rafael Catalá, a probar Lexnet en sus “comunicaciones con el equipo de Gobierno”.

Algunos opinan que el plan para digitalizar la Justicia facilitará en un futuro el trabajo de los tribunales. Sin embargo, coinciden en que a día de hoy no está listo, causa “inseguridad jurídica” y “entorpece” el quehacer de los profesionales. Por ello, piden una moratoria hasta que se garantice el correcto funcionamiento del sistema.

En este sentido, cuestionan que algunas comunidades, juzgados o fiscalías se resistan a utilizar Lexnet y les envíen las diligencias por correo certificado o fax, aunque ellos sí que tengan que remitir sus escritos a través de Lexnet. “¿Porque el juzgado puede notificarme por fax, si yo tengo que presentar los escritos por lexnet?”, se preguntan.

Entre otras anécdotas, una abogada expone que recibía notificaciones como letrada de la Justicia –término que sustituye al de secretaria judicial– por haber desempeñado como sustituta este puesto hace años; mientras que otro apunta que en algunos casos se han abierto dos expedientes distintos en diferentes juzgados sobre la misma demanda, al tener los abogados que presentarla por Lexnet y por registro.

Modificación de las medidas adoptadas en sentencia de separación o divorcio

Artículo de: María Dolores García Sánchez abogada de Palma de Mallorca, incluida en el buscador profesional Thesauro 

 

La sentencia de separación o divorcio, además de decretar la separación o divorcio de los cónyuges, establecerá las medidas que a partir de ese momento deben regir la vida de la familia. Esas medidas se refieren a la atribución de la guarda y custodia de los hijos en común, a la atribución del uso y disfrute del domicilio familiar, a la fijación de un régimen de visitas, a la fijación de una pensión por alimentos para los hijos, a la fijación de una pensión compensatoria para el cónyuge, etc…. Las medidas aprobadas judicialmente en los procesos de separación o divorcio, bien hayan sido adoptadas en un procedimiento de mutuo acuerdo entre los cónyuges o bien hayan sido impuestas judicialmente en un procedimiento contencioso, no quedan inderogable e indefinidamente fijadas, pues del mismo modo que la propia vida está sujeta a cambios, en virtud de los cambios de la vida, puede pedirse a los juzgados la modificación de las medidas que en su día se adoptaron, y la fijación de unas medidas diferentes a las en su día adoptadas. No obstante, para que pueda prosperar una acción de modificación de las medidas adoptadas en su día, la jurisprudencia de los Juzgados y Tribunales exige que se cumplan los siguientes requisitos: 1º Que exista una alteración sustancial de las circunstancias que fueron tenidas en cuenta en el momento de su adopción. 2º Que exista un cambio objetivo en la situación contemplada a la hora de adoptar la medida que se trata de modificar. 3º La esencialidad de esa alteración en el sentido de que el cambio afecte al núcleo de la medida y no a circunstancias accidentales o accesorias. 4º La permanencia de la alteración de la medida, en el sentido que ha de aparecer como indefinida y estructural y no meramente coyuntural. 5º La imprevisibilidad de la alteración, pues no procede la modificación de la medida, cuando al tiempo de ser adoptada, ya se tuvo en cuenta el posible cambio de circunstancias, o al menos se pudo alegar por las partes, y no se hizo así. 6º Que la alteración no sea debida a un acto propio y voluntario de quien solicita la modificación, al menos en cuanto al acto exceda del desarrollo y evolución normal de las circunstancias vitales de dicha persona. Es decir, se podrán modificar dichas medidas siempre que se cumplan los requisitos jurisprudenciales anteriormente mencionados. Por ejemplo, podrá reducir la pensión por alimentos de los hijos, si el que tiene que abonarlos, ha devenido a peor fortuna, pero no de manera provisional, sino de manera prolongada en el tiempo, (ej. Situación de desempleo) También podría modificarse el régimen de visitas si se produjera un cambio de domicilio a otra provincia de los menores con el progenitor custodio, etc…. La carga de probar que se ha producido esa alteración sustancial de las condiciones que en su día se tuvieron en cuenta para adoptar dicha medida, corresponde a la parte que alegue dicha alteración, pudiendo ser bien el demandante en la demanda solicitando la modificación en la medida o medidas, o bien el demandado en la reconvención.

REQUISITOS LEGALES PARA LA CONTRATACIÓN ELECTRÓNICA.

 

Artículo de: MARÍA DOLORES GARCÍA SÁNCHEZ abogada de Palma de Mallorca.

Profesional incluida en el Buscador Profesional THESAURO 

 

El prestador de los servicios, además del cumplimiento de los requisitos generales de información (ver artículo requisitos legales de mi página web), tiene además la obligación de poner a disposición del destinatario información clara, comprensible e inequívoca sobre los siguientes extremos:

1º Los distintos trámites que deben seguirse para celebrar el contrato.

2º Si el prestador va a archivar el documento electrónico en que se formalice el contrato y si éste va a ser accesible.

3º Los medios técnicos que pone a disposición para identificar y corregir errores en la introducción de datos.

4º La lengua o lenguas en que podrá formalizarse el contrato.

5º Con carácter previo al inicio de la contratación, el prestador de servicios deberá poner a disposición del destinatario las condiciones generales a las que, en su caso, deba sujetarse el contrato, de manera que estas puedan ser almacenadas y reproducidas por el destinatario.

6º El prestador de los servicios está obligado a confirmar la recepción de la aceptación al destinatario por alguno de los siguientes medios:

A) El envío de un acuse de recibo u otro medio de comunicación electrónica equivalente.

B) La confirmación por un medio equivalente al utilizado en el procedimiento de contratación, de la aceptación recibida.

El artículo 43 de la Ley de Ordenación del Comercio Minorista, establece como norma general el plazo de 30 días a partir del día siguiente a aquel en que el comprador le haya comunicado al vendedor su pedido para que este lo ejecute, a más tardar.

ALQUILER VACACIONAL Y ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA.

Artículo de: MARÍA DOLORES GARCÍA SÁNCHEZ  abogada de Palma de Mallorca, incluida en el Buscador Judicial Thesauro 

En Baleares el alquiler vacacional se regula en la Ley de Turismo 8/2012, de 19 de julio y en el Decreto 20/15, de 17 de abril. Y a ello hay que decir, que según esta normativa no se pueden alquilar pisos o apartamentos con finalidad turística. La ley es clara al respecto y en caso contrario hay sanciones importantes. Para alquilar pisos o apartamentos por temporadas, hay que encuadrar esos arrendamientos en la ley de arrendamientos urbanos, y diferenciarlos claramente en el contrato de un alquiler vacacional, pues en caso contrario la Ley de Turismo de Baleares presume que todo es alquiler vacacional y si es un piso o apartamento, nos enfrentaríamos a cuantiosas sanciones económicas, porque está prohibido el alquiler vacacional de pisos o apartamentos en Baleares. Siempre tendremos que distinguir lo que es alquiler vacacional de lo que es arrendamiento de temporada. El alquiler vacacional según la normativa sectorial de Baleares, sería aquel, en el que se pueden comercializar estancias turísticas de corta duración en viviendas unifamiliares siempre que se lleve a efecto por su propietario o por medio de operadores o cualquiera de los canales de comercialización turística y siempre que se ofrezca con servicios turísticos. Las viviendas que se pueden alquilar en Baleares como alquiler vacacional son las siguientes: 1. Vivienda unifamiliar asilada (una vivienda por parcela). 2. Viviendas unifamiliares pareadas (aquéllas que se encuentran en una misma parcela sujeta a un régimen de propiedad horizontal o adosadas a la pared medianera que las separa). 3. Vivienda familiar entre medianeras (Casas de pueblo) Las viviendas para su alquiler se comercializarán a través de canales de comercialización turística. (En la WEB de la Consellería se publicará un listado de esos canales). Los requisitos mínimos para la inscripción de las viviendas de alquiler vacacional se recogen el anexo 6 del decreto. Las estancias de las viviendas que se comercialicen turísticamente, tendrán que consistir en la cesión temporal de la vivienda por períodos no superiores a dos meses. Además, se tiene que garantizar lo que llaman servicios turísticos, es decir: a) Limpieza periódica de la vivienda b) Ropa de cama, menaje de casa en general y reposición de éstos. c) Mantenimiento de las instalaciones d) Servicio de atención al público en horario comercial e) Un servicio de asistencia telefónica al turista durante 24 horas. f) Suscribir una póliza de seguro por importe mínimo de 300.000 euros, con franquicia máxima de 600 euros por siniestro que cubra la responsabilidad civil por los daños corporales y materiales que puedan sufrir los usuarios de las viviendas durante la estancia. La vivienda como máximo tendrá 6 habitaciones y 12 plazas. Tendrá que tener un cuarto de baño por cada 3 plazas. Durante el periodo de comercialización de la vivienda, será obligatoria la exhibición en lugar destacado y visible de la placa identificativa normalizada en la que figure el distintivo de vivienda vacacional conforme indica el anexo I, de la normativa. Antes de iniciar la comercialización del alquiler vacacional, la normativa en Baleares, exige, que se tiene que solicitar el número de Estancia Turística en Vivienda (ETV), en las oficinas de la Dirección General de Turismo. Se tiene que presentar la documentación de las viviendas, consistente en: 1º un informe descriptivo de la estancia turística en vivienda firmada por técnico competente (Entiendo arquitecto, aparejador, ingeniero). 2º Declaración responsable de inicio de actividad turística de estancia en viviendas (Redactado por abogado). Una vez que se presenta esta documentación, ya se puede iniciar el alquiler siempre que se cumplan los requisitos legales. La administración tiene un plazo de 6 meses para resolver la petición. Y una vez presentada la documentación, se inscribirá en el registro insular de empresas, actividades y establecimientos turísticos. A partir de ahí, la inspección contactará con el solicitante para realizar la visita y comprobar el cumplimiento de los requisitos legales. Alquiler de temporada de pisos o apartamentos. Para poder alquilar pisos o apartamentos por temporada: 1º no se pueden promocionar ni publicitar por canales de comercialización turística, ni se puede emplear en la publicidad los términos “alquiler vacacional” o similares. 2º No debe prestar servicios turísticos (Limpieza periódica de la vivienda, ropa de cama, menaje de casa en general y reposición de éstos, mantenimiento de las instalaciones, Servicio de atención al público en horario comercial, etc…) 3º Se tiene que poder probar que es un arrendamiento sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos y no a la normativa sectorial de turismo. Para ello, habrá que suscribir un contrato de arrendamiento por escrito para uso distinto del de vivienda, redactado por un profesional, cumpliendo con la normativa arrendaticia, incluida la obligación de prestar fianza conforme al art. 36 de la LAU. Por tanto, según la normativa turística no se puede publicitar los pisos para alquiler vacacional, la mera publicidad ya supone una actividad sancionable por la administración, calificada como infracción grave que lleva aparejada una sanción de 4001 euros a 40.000 euros.

EL ESPÍRITU COMERCIAL DE UN ABOGADO

Es un abogado humanista, en la tercera acepción del diccionario de la RAE, “ Doctrina o actitud vital basada en una concepción integradora de los valores humanos”.

Cuando lo traté, durante un tiempo, siempre me dio la impresión que procedía de una familia de abogados, su padre, su abuelo… Su talante, saber estar, “su charme”, la forma de interesarse por los problemas del cliente, la cantidad y calidad de sus clientes,( por los asuntos importantes que le confiaban) me recordaba otros abogados que he conocido a lo largo de mi vida, que podríamos llamar de estirpe.

Pero no. Nadie en su familia había ejercido la abogacía.

Cuando la relación se hizo más intensa me contó como empezó su andadura profesional. Recién acabada la carrera se dijo a si mismo ¿ como conseguir clientes,? pues con poner una placa en la puerta pocos iba a captar.

La estrategia fue de gran vendedor: Pensó el tipo de cliente que le interesaba para empezar y como podía llegar a él. Vio claro que el cliente ideal era el empresario y un problema que afectaba a la mayoría eran los impagados.

Así que estudió la forma de llegar a ellos. La deontología del Colegio de Abogados prohibía la publicidad personal, por prensa, radio, TV, vallas.   ¿Qué hacer? ¿Llamadas telefónicas ofertando su servicio? ¿Enviar cartas?

Fue descartando estos medios. Investigó los hábitos de los empresarios entre los cuales figuraba el desayunar en ciertos bares y superando miedos, tópicos y prejuicios entregaba personalmente su tarjeta al tiempo que les decía que solo percibiría por la gestión un porcentaje sobre el importe cobrado.

Y así, poco a poco se dio a conocer e inició una cartera de clientes importante hasta conseguir el prestigio actual.¡¡ Los clientes llaman a su puerta.!!

Actuó como gran vendedor . Un Vendedor Estrella que llamamos en nuestros métodos, es decir, confianza en sí mismo, trato personal y capacidad de persuasión con un conocimiento profundo del artículo. Comprendió que el refrán “ el buen paño en el arca se vende” era falso, de otro tiempo. Tenía que ir a por el cliente.

JORDI MORERA I JANSÀ

http://www.thesauro.com/grafoemp

Profesional incluido en el BUSCADOR PROFESIONAL THESAURO 

Abogados y procuradores exigen parar las tasas y la ley de colegios

Fuente: El Periódico Mediterráneo .MARI CARMEN TOMÁS 01/10/2014

El anteproyecto pone en peligro la pervivencia de los órganos colegiales y puede encarecer los pleitos. Reclaman al nuevo ministro que las suprima porque perjudican al ciudadano y han hecho caer los recursos

Abogados y procuradores reclaman que Rafael Catalá, el sucesor del dimitido ministro de Justicia, Alberto Ruiz-Gallardón, retire la ley de tasas y que “aparque” y “meta en un cajón” el anteproyecto de ley de servicios y colegios profesionales.

La presidenta del colegio de procuradores de Castellón, Carmen Rubio, demanda al nuevo ministro retirar la ley de tasas sin esperar a que se pronuncie el Constitucional. Apunta que con ella han disminuido de un 60 a un 70% los recursos que se presentan ante la Audiencia y de un 30 a un 35% en primera instancia, lo que perjudica claramente a los ciudadanos de la calle. Antonio Esteban, desde el colegio de abogados, se muestra esperanzado con el anuncio que efectuó Catalá, en su toma de posesión, de que iba a revisarlas y pidió que no se espere al pronunciamiento del Constitucional y las elimine.

LEY DE COLEGIOS // La presidenta del Consejo Valenciano de Colegios de Procuradores, Laura Oliver, recuerda que el anteproyecto de ley de colegios se lleva “cocinando” 14 meses (se presentó el 2 de agosto del 2013) y esta incertidumbre “impide planificar el progreso de los despachos y necesidad de trabajadores” e intenta liberalizar el mercado en base a criterios economicistas que en otros países han fracasado”.

Esteban considera que, tal y como está diseñado el anteproyecto, “puede afectar a la supervivencia de los colegios”, especialmente de los pequeños, ya que “impone una cuota fija común obligatoria a todos los colegios sin distinción de 240 € anuales, en base a un método de cálculo alejado de la realidad, y difícilmente van a poder dar todos los servicios que prestan”.

Además, permite la libre colegiación en cualquier punto del territorio, lo que facilita deslocalizar despachos allá donde sea más barato. Actualmente, la colegiación debe producirse en el colegio donde se ubica el despacho principal o único abierto.

INCOMPATIBILIDADES // El anteproyecto contemplaba eliminar las incompatibilidades entre abogados y procuradores, cuando son “trabajos absolutamente diferentes, es como entrar a un quirófano y que te opere el anestesista”, explica Carmen Rubio.

Además, los procuradores alertan del alza del coste de los pleitos si desaparece el arancel, una retribución común a todos los procuradores que “permite saber cuánto va a costar el proceso y supone un coste fijo, lo que iguala a todos los ciudadanos al margen de su capacidad económica”. Algo que, indican, “favorece al sistema anglosajón de grandes despachos, en el que el pez grande se come al chico”, indica Oliver.

También avisan de que se corre el riesgo de ralentizar la justicia si se mantiene la incompatibilidad pero se reduce el arancel.

Todos los colegios de abogados se concentrarán en defensa de la Justicia Gratuita

Artículo facilitado por: GP GRUP
 
Los decanos y juntas de de gobierno de los 83 Colegios de Abogados de España participarán este jueves en Madrid en una marcha conjunta en contra del Proyecto de Ley de Asistencia Jurídica Gratuita, actualmente en trámite parlamentario.
 
Los participantes, que vestirán con toga, partirán de la sede de la Abogacía a las 11:30 de la mañana hasta el bulevar central dónde se situará una carpa. Allí, el presidente de la Consejo General de la Abogacía, Carlos Carnicer, leerá un manifiesto en defensa de la Justicia Gratuita que posteriormente firmarán todos los decanos.
 
 
Rueda de prensa de la Abogacía española contra el proyectoLos Colegios se oponen a este Proyecto de Ley porque consideran que menosprecia la labor de los abogados del turno de oficio porque no se garantiza el pago puntual, que hace más lenta la labor de los Colegios y de los abogados porque burocratiza el servicio, que no garantiza la financiación pública del servicio y que desconfía de los ciudadanos. Carnicer, en una carta abierta a todos los abogados para explicar su oposición y los motivos de la marcha, asegura que “el actual proyecto supone un retroceso respecto a la Ley de 1996 en lo que se refiere a los derechos de los ciudadanos”.
 
 
Los Colegios también denuncian la reducción de 42 millones de euros del presupuesto de la Asistencia Jurídica Gratuita, sobre todo a través de rebajar los baremos que cobran los abogados de oficio. Así, desde la abogacía afirman que en algunos casos estos baremos no se actualizan desde 2003, que en otros se han reducido hasta un 40% y que en casi todos se paga a los abogados a 2 euros la hora.
 
Carnicer asegura en su misiva que la Abogacía no va a bajar la guardia porque el proyecto de Ley “sospecha de los ciudadanos, sospecha de los abogados y sospecha de los Colegios. ¿Se puede hacer política desde la desconfianza y ausencia de diálogo serio?”. Además, el presidente del CGAE ofrece su colaboración con el Gobierno para “enderezar el proyecto y darle la calidad que merecen los ciudadanos, especialmente aquellos que se beneficiarán directamente por vivir en una situación mayor de desamparo”.
 
Además de la lectura del manifiesto, en la carpa habrá también una zona habilitada para que los ciudadanos puedan estampar su firma contra la Ley y para informarles de los perjuicios que esta norma implica para la sociedad y para los abogados.
 
La concentración también servirá para mostrar la oposición unánime de los colegios de abogados a la nueva Ley de Servicios y Colegios Profesionales, que podría empezar su recorrido en las cortes las próximas semanas. Entre otras medidas, el texto del anteproyecto Ley prevé la reducción de colegios al ámbito provincial y limitar la colegiación obligatoria sólo para aquellos abogados que intervengan en juzgados y tribunales. Según un informe encargado por el CGAE, está ley acarreará más de 4.000 mil despidos.

Solo la mitad de los abogados conoce qué es el pro bono

Pro bono legal

 

 

 

Artículo de:
GP-GRUP

Peritos incluidos en Thesauro

 

 

Así lo confirma un estudio pionero realizado por la Fundación Aranzadi Lex Nova (Thomson Reuters) en colaboración con profesores de marketing de la Universidad de Valladolid, que ha contado con una muestra cercana a los 500 letrados, encuestados con el objetivo de conocer la situación del pro bono legal en España.
A parte de la prestación voluntaria de asesoramiento jurídico gratuito en beneficio de comunidades necesitadas y las organizaciones que les asisten, el trabajo Pro Bono también incluye tareas de formación jurídica gratuita a estas entidades sociales y sus beneficiarios. Se trata de una actividad que no tiene regulación en nuestro país y se distingue del turno de oficio en que está orientado mayoritariamente a entidades sin ánimo de lucro y no a asesorar directamente a personas físicas.
Dentro de los bufetes, la principal razón para sumarse a esta corriente solidaria, según se desprende del estudio, es el compromiso de la profesión con la sociedad, seguido de la satisfacción personal y profesional. Además, los abogados encuestados pertenecientes a despachos han destacado como otras de las principales motivaciones el considerar que es una responsabilidad moral del bufete y el sentirse comprometidos con las causas con las que ayudan.
A diferencia de los abogados de bufetes, para aquellos que lo hacen a título individual, la principal razón que les impulsa a hacer Pro Bono en su tiempo libre es la satisfacción personal, seguida del compromiso con las causas en las que ayuda y la consideración de que es una responsabilidad de la profesión con la sociedad.
El estudio también ha analizado el grado de conocimiento de pro nono dentro de las ONG, de las que solamente el 28,1% indica saber previamente en qué consiste, mientras que el 71,9% señala que no lo conocía.
Con estos datos, la Fundación Aranzadi Lex Nova se reafirma en su convencimiento de la necesidad de promover el Pro Bono legal en España. Por eso, ha lanzado su programa “Conexión Pro Bono”, en el que recoge diversas iniciativas para la promoción y el desarrollo de esta corriente, así como para facilitar el acceso a abogados y a ONG a esta práctica.

El Colegio de Procuradores apoya la concentración de la Agrupación de Jóvenes Abogados de Valencia

 

NOTA DE PRENSA:

El Colegio de Procuradores apoya la concentración de la Agrupación de Jóvenes Abogados de Valencia

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La concentración, organizada por la Agrupación de Jóvenes Abogados de Valencia, pretende manifestar su posición en contra del proyecto de Ley de Asistencia Jurídica Gratuita.
Valencia, 3 de mayo de 2014.-. El ilustre Colegio de Procuradores de Valencia respalda la concentración organizada por la Agrupación de Jóvenes Abogado de Valencia, con el fin de reafirmar la solicitud de retirada del proyecto de Ley de Asistencia Jurídica Gratuita.

Desde el Colegio de Procuradores de Valencia se ha remitido una circular a todos sus colegiados animándoles a participar en la concentración, que tendrá lugar mañana, 4 de junio, a las 12:00 horas, en la puerta de la Ciudad de Justica, como muestra de confirmación del apoyo de los procuradores hacia las reivindicaciones de los jóvenes abogados de Valencia.

Por su parte, los Procuradores se mantienen a la expectativa sobre el resultado de las negociaciones entre el Ministerio de Justicia y el de Economía en torno al Anteproyecto de Ley de Servicios y Colegios Profesionales, cuya tramitación podría suponer el fin de una profesión centenaria y tendría una graves consecuencias en el ordenamiento jurídico actual.