EL VALOR CADASTRAL Y SU INCIDENCIA SOBRE EL IBI.

FUENTE: CLICKTECNIC – GIRONA 

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“El Catastro es un inventario de la totalidad de los bienes inmuebles de un país o región de éste, permanente y metódicamente actualizado mediante cartografiado de los límites de las parcelas y de los datos asociados a ésta en todos sus ámbitos.”

De ahí podemos establecer algunos elementos esenciales:

  • Es un inventario o registro público; al servicio no sólo de las distintas Administraciones sino del ciudadano y de la sociedad en general. Permite la consulta y certificación de los datos.
  • Global, de todos los bienes inmuebles de un determinado ámbito territorial.
  • Actualizado. El Catastro tiene como objeto material el bien inmueble, la realidad física.
  • Contiene información relativa a esos bienes inmuebles: datos gráficos (cartografía parcelaria y croquis catastral) y alfanuméricos (físicos, económicos y jurídicos).

Soporte de múltiples aplicaciones fiscales y económicas. Es un sistema de información del territorio rápido, fácil y eficaz.

La formación y mantenimiento del Catastro, así como la difusión de la información catastral, es de competencia exclusiva del Estado. Estas funciones, que comprenden, entre otras, la valoración, la inspección y la elaboración y gestión de la cartografía catastral, se ejercerán por la Dirección General del Catastro, directamente o a través de las distintas fórmulas de colaboración que se establezcan con las diferentes Administraciones, entidades y corporaciones públicas, salvo la coordinación de valores y la de aprobación de las ponencias de valores que deben ser ejercidas en todo caso por la Dirección General del Catastro.

Los bienes inmuebles tienen asociado un identificador único y obligatorio en el catastro, denominado “referencia catastral”.

El valor catastral se calcula en función de una serie de parámetros o características del inmueble, como la superficie, uso o destino y tipología constructiva, entre otros. El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) grava el valor de los bienes inmuebles y el valor catastral es su base imponible.

Importante: “Esté pendiente del nuevo valor catastral, porque con esta referencia se calculan las próximas facturas de la contribución urbana o las plusvalías municipales”.

Muchos somos los que nos preguntamos:  ¿cuánto valen realmente nuestras viviendas? ¿Lo que determina el Catastro? ¿El importe que le asigna su Comunidad Autónoma? ¿O el precio que uno quiera venderlas? Aunque cada una de estas preguntas tenga una respuesta diferente, ninguna tiene por qué ser errónea. Lo que se debe saber es cómo se determina ese valor y, sobre todo, cuáles son las consecuencias a la hora de utilizarlo ante la hacienda pública para así evitar problemas posteriores.

Millones de contribuyentes están recibiendo notificaciones colectivas elaboradas por el Catastro, por las que se les informa sobre el nuevo valor que tienen sus inmuebles (viviendas, garajes, etc.) y su repercusión en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Datos a tener en cuenta:

1.- La revisión se produce cada diez años.
Las valoraciones colectivas son los cálculos que realizan los técnicos del Catastro para determinar cuánto valen los inmuebles. Esta labor se realiza, como mínimo, una vez transcurridos diez años desde la última valoración, pero siempre que así lo solicite su ayuntamiento.

Al recibir la notificación del Catastro, los propietarios pueden interponer una reclamación económico-administrativa, si consideran que esos cálculos no se ajustan a la realidad.

2.- La revisión tiene caracter general.

Lo primero que hay que tener en cuenta es que estas valoraciones «no se realizan de forma individualizada en cada inmueble, sino con criterios generales», por lo tanto susceptibles a errores por no tener encuenta la singularidad del inmueble (estado de la finca, reformas efectudas en ella, año de construcción, recolocación en el mercado,  etc)

Y un punto a tener encuenta es que <el valor catastral de un inmueble «ha estado históricamente por debajo del de mercado y, legalmente, no puede superarlo>.
2.- Todos los datos correctos
Los expertos indican que existen ciertas circunstancias ante las que se debe estar atento. Por ejemplo,«hay que fijarse en que la calificación del suelo no haya sufrido ningún cambio de uso o recalificació.

Si, por ejemplo, detecta un error en la superficie de alguno de sus inmuebles, al aparecer como superior a la real, debe reclamar. En este caso, «necesitará un levantamiento topográfico en el que se han de utilizar las mismas referencias que tiene el Catastro».

Incluso en el caso de que el nuevo valor catastral sea superior al de mercado, deberá demostrar ese error mediante una tasación realizada por un perito profesional. Porque si la última revisión catastral se realizó hace muchos años, «es normal que ahora suba el importe del impuesto, porque se ha actualizado ese valor del inmueble». Aunque el valor catastral deba encontrarse por debajo del de mercado, «en una situación económica como la actual, con muchas zonas afectadas por la crisis inmobiliaria, pueden surgir casos atípicos».

3.- Revisión de los documentos y criterios en base se realiza la nueva valoración.
Se debe revisar detenidamente los documentos que reciba si durante los últimos años ha realizado alguna reforma en su casa. «El Catastro debe haber recogido esta circunstancia». Porque, si no lo hace, «le pueden sancionar y el Ayuntamiento podrá reclamar el diferencial de pago de los últimos cuatro importes del IBI».

4.- Impacto en el IBI, plusvalías y rentas
Hay que saber a qué impuestos afecta el valor que le comunique el Catastro, así como cuál es el que se utiliza para otros tributos. La valoración catastral sirve para calcular la base imponible del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

En el caso de que el nuevo valor sea superior al anterior, el cambio en la base imponible del IBI no se realiza de un año para otro, para evitar el impacto fiscal que pudiera tener esa medida. De hecho, se puede ir aumentando esa base un 0,1 sobre el valor, por cada año que transcurra, hasta dentro de una década.

RECOMENDACIÓN:

¿El valor catastral de tu piso se ha revisado y no estás de acuerdo? Tienes un mes para recurrir. Te explicamos cómo hacerlo o bien te lo gestionamos.

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