CUANDO PRESCRIBEN LAS DEUDAS CON UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Por: Martín Ariza Asesores

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El tema de la Prescripción y la caducidad de las acciones, ha sido siempre amplio objeto de estudio. Hay que entender que cuando hablamos generalmente de prescripción nos referimos a la prescripción extintiva, que es la extinción de un derecho por el transcurso no interrumpido del tiempo unido a su no ejercicio.
En este caso en particular seria el derecho a cobrar la comunidad las cuotas de mantenimiento. La pregunta es,¿ cuanto tiempo es necesario que pase para que se extinga el derecho a cobrar las cuotas de mantenimiento?
Pues bien el Código Civil en su Art. 1.964 dice: La acción hipotecaria prescribe a los veinte años, y las personales que no tengan señalado término especial de prescripción a los quince y en su art. 1.966.3 Por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes: La de cualesquiera otros pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves. Nuestra opinión profesional es que las deudas con la Comunidad, teniendo en cuenta que no son personalísimas sino que son transmisibles con el inmueble, prescriben a los 5 años. Ahora bien, solo prescriben las deudas con la comunidad no reclamadas en 5 o 15 años. (según el plazo que cada uno estime). Puesto que solo prescriben las deudas cuando no se ejercita ningún derecho por parte del acreedor para su recobro. De forma que el propio C.C. en su art. 1.973, en las  causas de interrupción de la prescripción recoge:La prescripción de las acciones se interrumpe por su ejercicio ante los Tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor.  La interrupción produce el efecto de que el tiempo de la prescripción ha de comenzar a contarse nuevamente desde el principio. Es como si el plazo no interrumpido no hubiera existido y debiese comenzar otra vez la prescripción desde el principio. Por lo que si una Comunidad reclama año, tras años  a sus morosos las cantidades debidas, de forma que pueda demostrar claramente la existencia de la deuda y del derecho que tiene a cobrarla y su voluntad de cobrarla  jamas prescribirán las deudas. Para esto solo se necesita un Administrador Diligente.

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PRESCRIPCIÓN DEUDAS COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Existe diversidad de criterios por parte de las Audiencias Provinciales de este país a la hora de determinar cuando prescriben las deudas generadas por las cuotas de una Comunidad de Propietarios, ¿que criterio se aplica el de cinco años del artículo 1.966 del Código Civil o por el contrario el general del artículo 1.964 del citado Código Civil?. La cuestión referida al plazo de prescripción de las deudas de la comunidad es cuestión controvertida y discutida en la doctrina y la jurisprudencia menor, en la que se pueden encontrar varias tesis distintas. Una, defiende el plazo de prescripción para reclamar cuotas comunitarias el general de quince años (artículo 1.964 del C.c.), al tratarse de obligaciones de carácter personal –obligación ligada al derecho de co-propiedad y derivada de la existencia de unos gastos generales en el inmueble-. Otro sector, opta por defender la tesis contraria, prescripción quinquenal del artículo 1.966.3 del C.c., atendiendo a la cuantía reducida y al carácter periódico, así como a que un amplio plazo provocaría dejadez en los órganos representativos y que los demás comuneros cargaran con una deudas que no han generado. Un tercer sector, aboga por una interpretación mixta, que defiende el plazo de cinco años para las reclamaciones de cuotas ordinarias y el quincenal para reclamar derramas para hacer frente a gastos extraordinarios. Sentencias SAP ALMERIA 31-1-2002, SAP CASTELLON 14-2-2002 y SAP MADRID 15-1-2002.
Una sentencia de la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 6 de Noviembre de 2.006, contraria a otra de la Sección 4.ª de la misma Audiencia de fecha 18 de mayo de 2.006 (a favor del plazo de cinco años) refiere “No desconoce esta Sala que existen resoluciones contradictorias de las Audiencias en torno a la cuestión aquí planteada, esto es, si para el caso de reclamación de las cuotas debidas a una Comunidad de Propietarios es de aplicación el plazo de prescripción quinquenal previsto en el artículo 1.966.3 del C.c. o el general del artículo 1.964 del propio código. Este Tribunal aceptando el criterio mayoritario, entiende que debe atenderse al segundo y no al primer precepto citado, compartiendo al efecto los razonamientos expresados en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Lugo de 12 de Abril de 2.005 (con cita a su vez de muchas otras, entre ellas las Sentencias AP TARRAGONA 16-3-93, AP LAS PALMAS 26-11-98, AP VALENCIA 6-9-2000, AP MADRID 15-01-2002, AP TOLEDO 11-06-2002) en cuanto considera que la obligación de contribuir a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación proviene del derecho de propiedad común y no de una relación contractual, sin que quepa conceptuar tal obligación como fija en su cuantía y periódica por su vencimiento, sino dependiente del presupuesto de ingresos y gastos de la Comunidad de Propietarios que variará en cada ejercicio, pues el hecho de que los desembolsos se decidan por años o plazos más breves no comporta que las obligaciones de los copropietarios tengan ese carácter limitado temporalmente sino que se determina así para un mejor orden contable, siendo que, por demás, la aplicación del instituto de la prescripción en cuanto supone limitación del ejercicio tardío de los derechos no basada en principios de justicia material e intrínseca, debe ser objeto de tratamiento siempre restrictivo. En la misma línea Sentencias AP Sección 5.ª LAS PALMAS de 6-04-2004, AP ALICANTE 9-01-2002, AP MADRID 31-01-2000, y de esta misma Sección 3.ª, que ahora resuelve de 30-07-2002 y 18-06-2004. En definitiva, el problema discutido afecta al incumplimiento de la obligación de contribuir al sostenimiento de la Comunidad, obligación que incumbe a todo comunero como inherente al derecho de propiedad y derivada de los gastos generales para la Administración de los elementos comunes, cuyos gastos tienen carácter unitario sin perjuicio de que su pago se pueda fraccionar, sin que la Ley de Propiedad Horizontal ni el Código Civil señalen plazo especial de prescripción para tal obligación por lo que, teniendo en cuenta que el instituto de la prescripción ha de interpretarse de forma restrictiva, debe estimarse de aplicación como antes se anunciaba, el término señalado en el artículo 1.964 del C.c., es decir, el plazo de quince años.”
Por lo expuesto, hay disparidad de criterios por parte de las distintas Audiencias Provinciales, si bien, habría que estar la unificación de doctrina de las Audiencias Provinciales respecto al plazo que corresponde a la acción de reclamación de las deudas surgidas entre propietario y la Comunidad de Propietarios. Por lo que, al encontrarse ante tal situación, habría que comprobar que criterio siguen las distintas Salas de las Audiencias Provinciales, si el quinquenal previsto en el artículo 1.966.3 del C.c. o el general del artículo 1.964 del C.c.. Ante la duda mejor reclamar dentro de los cinco primeros años, así evitaremos encontrarnos con sorpresas desagradables.

 

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