Dación en pago de préstamos hipotecarios

Por Juan Fernández Olmo

(artículo incluído en lavozdehoy.com)

www.tasacionesmalaga.net

dacion

La dación en pago, término en estos tiempos tan popularizado, supone que la entrega del bien inmueble hipotecado baste para saldar la deuda con la entidad bancaria. En la mayoría de las ocasiones tendremos que entregar nuestra vivienda habitual, con el drama de los menores, mayores dependientes y nosotros mismos que perderemos un Derecho Fundamental recogido en la Constitución española.

 

Es una salida no muy airosa para el deudor – al que se debe denominar usuario/consumidor – al que ante una situación sobrevenida y no prevista como la crisis económica se le compele como una relativa alternativa a la Ejecución Hipotecaria en el Juzgado. Por lo tanto esta figura jurídica de la dación en pago se materializa en que la entidad crediticia podrá dar por extinguida la deuda hipotecaria con el cambio de titularidad del inmueble a su favor, recepcionando las llaves y “liberando” al que firmó la hipoteca de su responsabilidad ilimitada que había asumido , a veces junto a familiares que eran avalistas, en el momento de la firma del préstamo hipotecario ante un Notario, siendo la entidad financiera un profesional que su departamento jurídico ha ideado con unilateralidad y la ha dotado de una compleja regulación de cláusulas a su favor . Bien, a este documento que se le denomina Escritura Pública de Préstamo Hipotecario, permítanme que lo llame Contrato de Adhesión, pues no hay posibilidad de negociación para la mayoría de las personas que están realizando la inversión de su y para toda su VIDA.

Aún lo anterior, es casi la mejor solución para el hipotecado y la entidad bancaria la aceptará si le interesa aunque ésta también evite los importantes costos de una Ejecución Hipotecaria en el Juzgado, los plazos y trámites judiciales para la perversa subasta pública y lanzamiento del “deudor”. Con más razón – si cabe – si la operación es de dudoso cobro por no contar con titulares, cotitulares o avalistas solventes económicamente. Ahora mismo esto me recuerda aquello que decíamos jugando a las cartas de “la banca siempre gana .

Amigo lector, no pasa nada y no se preocupe porque nuestros legisladores, tanto nacionales como autonómicos, han ideado algunas leyes – claro, con el cuidado de no puedan poner en peligro al sistema financiero nacional – con unos nombres de ensueño:

*Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. ( Nacional )

*Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. ( Nacional ).LEY ANTIDESAHUCIOS.
*Decreto-Ley 6/2013, de 9 de abril, de medidas para asegurar el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda. ( Comunidad Autónoma Andalucía ).
Perdonen, dentro de la ironía de un tema tan delicado e importante, que me estoy atribuyendo en todo este artículo, “rice el rizo” y diga sobre este último Decreto-Ley que habla hasta del derecho a la vida.

¿Qué le parece las definiciones de estas Leyes ? Ideales ¿verdad? Pues bien, sólo solucionan parte del problema de algunas familias y además no son muchas – eso sí, sin lugar a dudas las más necesitadas – son las que están en riesgo de exclusión social en base a unos requisitos que han determinado nuestros legisladores y permiten entre otras medidas legales acogerse a una dación de pago legal , una suspensión temporal de los lanzamientos…

Insisto, existen LOS OTROS: muchas familias, muchos avalistas, pequeños empresarios… que están en el limbo y sin protección jurídica ni legal alguna. Aguantando el tsunami del desempleo, renegociando, aguantando cláusulas y prácticas abusivas, soportando medidas legislativas parciales y politizadas…. De éstos son los que menos se habla, quizás porque siempre se tienen que solucionar ellos mismos sus castañas, mantener el sistema pagando los impuestos y como siempre metiendo el hombro sacarán a nuestro país de esta crisis, pero además, quizás sean la mayoría.

Mis compañeras/os de la Oficina de Intermediación Hipotecaria (OIH) me pedían con buen criterio que dijese algo del Código de Buenas Prácticas Bancarias, de la Sentencia del Tribunal Europeo y de los IMPUESTOS que gravan a LOS OTROS que se han acogido a una dación de pago pactada con el banco y que han perdido o pueden perder su vivienda habitual o pequeño negocio; pero de verdad, amigos lectores, no puedo, no puedo. Me voy al cuarto de baño pues todo me ha “removío” el estomago y “aluego” me voy a poner las botas de montaña, equipación adecuada, bocata y agua. Y me voy zumbando para la Maroma, Lucero, Navachica, Cuesta del Cielo… Cuando baje si he podido poner mis ideas de justicia en orden y ustedes lo consideran oportuno les cuento, les amplio, les aclaro, en lo que pueda sobre estos presuntamente malditos asuntos hipotecarios.

Juan Fernández Olmo, es Licenciado en Derecho por la Universidad de Málaga en 1992. Dirige actualmente el despacho de abogados de Vélez-Málaga integrado en el Bufete de Ignacio Fernández con presencia en las principales capitales españolas como Barcelona o Madrid y en más de 45 países gracias a los convenios y relaciones de networking establecidos. Especialista en el Derecho Mercantil Societario, Laboral y Penal Económico combina el asesoramiento legal de negocios y la gestión de inversiones internacional con las tasaciones inmobiliarias, de empresas y con todo lo relacionado con el Derecho Urbanístico. Adscrito también al Turno de Oficio en Vélez-Málaga.Ha sido vicepresidente de la Asociación de Comerciantes y Empresarios de Vélez-Málaga (ACEV) desde 2005 y dirigía las áreas de Comercio y Centros Comerciales Abiertos. Asimismo, desde 2009 es miembro de la Comisión de Economía de la Empresa Familiar de la Confederación de Empresarios de Málaga (CEM). Juan Fernández Olmo es un hombre emprendedor y conocedor de la realidad de Vélez-Málaga y su provincia. Es miembro de la Oficina de Intermediación Hipotecaria del Ilustre Colegio de Abogados de Málaga en la Axarquía.

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