¿Por qué no se han podido pagar las hipotecas?. CONCLUSIONES SOBRE EL MERCADO ACTUAL Y POSIBLE EVOLUCIÓN .

 

 

Javier Guerrero Gaspar

Arquitecto Técnico e Ingeniero de Edificación

www.arquitectotecnicozaragoza.es

ESTUDIO DE MERCADO INMOBILIARIO. ALAGÓN

CONCLUSIONES SOBRE EL MERCADO ACTUAL Y POSIBLE EVOLUCIÓN
Comenzaremos haciéndonos una pregunta:
¿Por qué no se han podido pagar las hipotecas?
Está claro que por el elevado precio de las viviendas. Hay que destacar
también la necesidad imperiosa que tenemos los españoles a tener una
propiedad, motivo principal por el que aquí ha subido todo de forma
desorbitada. Poco caso se ha hecho de la siguiente premisa:
“Si no podéis comprar, alquilad, no pasa nada”
La vivienda es un gran gasto y además en España, si no podemos pagarla y se
la queda el banco, la deuda que podemos liquidar es únicamente el importe
que obtengamos con la subasta de la vivienda, mientras que en Reino Unido
por ejemplo, una vez que se la queda el banco la deuda se cancela
completamente.
Según datos consultados, en los 15 años anteriores al 2008 la vivienda se ha
multiplicado por 3 y el suelo por 8 en España. Fruto también en parte a la
entrada del euro, bajando los tipos del 15% al 3% (= menor coste del dinero),
ya que a partir del año 2000 es cuando verdaderamente comienza el
crecimiento acelerado.
Ahora bien, ¿qué ha pasado en los últimos cuatro años?
Como todos podemos comprobar en cualquier web inmobiliaria, prensa,
televisión y en el día a día, está cayendo el valor de los inmuebles.
Además, una vez finalizado el año 2012 se ha manifestado una severa
corrección para compensar la ayuda y la subida del IVA en la vivienda.
La situación no es muy alentadora a tenor de los datos que acabamos de ver
pero todavía hay más. La cuestión no es que los precios dejen de bajar, que
desde luego algún día lo harán, sino el esfuerzo que a todos los ciudadanos
nos cuesta pagar una nueva vivienda. Nos hemos acostumbrado a
endeudarnos de por vida y los departamentos de riesgos de los bancos han
colado una gran cantidad de hipotecas sin tener que hacerlo. Los objetivos a
final de mes son los objetivos. O vivir o comprarse una casa. ¿Por qué no vivir
de alquiler mientras no podamos permitirnos la compra de una vivienda? La
vorágine compradora es lo que ha hecho a muchos españoles verse envueltos
en el pago de una hipoteca que apenas pueden costear y que no les permite
consumir en otros bienes, de hecho muchos han comprado muy lejos de su
lugar de trabajo o de estancia habitual, carga con la que tendrán que vivir
durante mucho tiempo.
Si comparáramos en muchos casos el precio de la vivienda con respecto a la
renta familiar anual, no haría falta ser ningún experto en economía para darse
cuenta que algo no cuadra.

En cuanto al Gobierno, hay decisiones muy discutibles como la subida de
impuestos ya que hasta el FMI (Fondo monetario internacional)
recomienda controlar el gasto en su lugar. No hace más que mermar el poder
adquisitivo de muchas familias, reduciendo el consumo y, por tanto, las ventas.
Las empresas reducen sus beneficios y entran en pérdidas, ocasionando
despidos.
La finalidad de éste trabajo fin de grado ha sido conocer cuál es el precio de
mercado actual de los distintos bienes inmuebles en Alagón, cuestión que no
es sencilla, ya que disponemos de precios de Ofertas de bienes inmuebles
obtenidos en un inicial estudio de mercado, sacando información de
Inmobiliarias, páginas web como Idealista, Fotocasa, etc., y directamente
preguntado a particulares y promotores. Por otro lado tenemos los importes
efectivos de transacciones reales ejecutadas. Y por último podríamos obtener
los precios tasados que elaboran las tasadoras. El dato de antes de vender
suele estar sesgado al alza, el de las transacciones reales ejecutadas lo está a
la baja y el del valor justo antes de la venta (tasado) ha estado escorado al alza
antes de la crisis y tiene una metodología un tanto oscura.
Quizás lo importante no sea tanto conocer el precio exacto como la dirección
de ese precio…
También se puede obtener como conclusión que la vivienda de segunda mano
es un producto mucho más volátil que la vivienda de nueva construcción, y nos
conduce a dos posibles interpretaciones sobre su evolución: o bien la vivienda
de segunda mano es la verdadera formadora de precios, o bien la vivienda
nueva es la que está sujetando los precios.
Actualmente el mercado de bienes inmuebles del municipio se centra en el
Alquiler, la gente poco a poco se va concienciando que el tener un bien
inmueble en propiedad a día de hoy, tal y como están las cosas es muy
arriesgado.
También se han detectado casos de transacciones reales ejecutadas de bienes
inmuebles embargados por los bancos, cuestión que desgraciadamente vamos
a ir viendo cada vez más a lo largo de los próximos años.
Comparando la oferta y demanda todavía existe mucha diferencia entre ellas,
lo que nos hace pensar que aún queda un largo periodo de tiempo para que se
equiparen y el mercado inmobiliario vuelva al alza.
Si bien es cierto que en tiempo de crisis siempre hay alguien que saca
provecho, aunque la verdad es que todos los sectores en general están muy
mermados, pero lo que es seguro que entre todos saldremos adelante.

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